Bardzo często po deregulacji spotykam się z twierdzeniem, że „mam państwową licencję” nadaną przez ministra lub Prezesa UMiRM. Mam ją ponieważ:

• została mi nadana bezterminowo (dożywotnio),
• nikt mi jej nie odebrał,
• nikt mi jej nie kazał oddać (zwrócić).
• itp…

Jednocześnie spotykam się z umowami pośrednictwa i zarządzania, w których m.in. znajduje się stwierdzenie: „(…) posiadający licencję nr XXXX nadaną przez ministra (…)”.

A jak to wygląda od strony formalnej?

W świetle ówczesnych przepisów (ustawy o gospodarce nieruchomościami w latach 1998-2013) prawo wykonywania zawodu pośrednika lub zarządcy uzyskiwała osoba fizyczna w momencie wpisania do centralnego rejestru (odpowiednio art. 179  i 184 UoGN) prowadzonego najpierw przez Prezesa Urzędu mieszkalnictwa i rozwoju miast, a od 2005 roku przez właściwego ministra. Równocześnie osoba taka uzyskiwała prawo używania tytułu zawodowego, który podlegał ochronie prawnej.

Licencje, a w zasadzie świadectwa, które otrzymywali pośrednicy i zarządcy były jedynie dokumentem potwierdzającym nabycie uprawnień na dany dzień. Były jedynie potwierdzeniem dokonanego w danym dniu wpisu w centralnym rejestrze (art. 192 UoGN „Nadanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także licencji zawodowych pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości stwierdza się świadectwem”). Same świadectwa nadania licencji wydawane przez ministra (ta niby “licencja” w formacie A4 oraz mała “licencja” ze zdjęciem) w zasadzie niewiele dawały, ponieważ prawo wykonywania zawodu było uzależnione tylko i wyłącznie od wpisu do rejestru.

Po deregulacji (od 1.01.2014 roku) aby wykonywać czynności pośrednictwa czy zarządzania nie jest wymagana licencja. Zgodnie z tzw. ustawą deregulacyjną (art. 37 Ustawy o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów) rejestry pośredników i zarządców zostały zamknięte i utraciły moc prawną zachowując jedynie znaczenie dokumentów. Oznacza to, że świadectwa nadania licencji zawodowych w myśl art. 76 KPA stanowią jedynie dowód, że w przeszłości (w dacie ich wydania) osoba w nich wskazana nabyła uprawnienia zawodowe. Posiadanie takiego dokumentu nie oznacza, że np. rok czy kilka lat później, dana osoba miała prawo wykonywania zawodu. Aktualnie stanowią one jedynie informację historyczną i w takim aspekcie jest możliwe posługiwanie się nimi.

Wszystko to zostało potwierdzone w oficjalnym stanowisku Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa w piśmie sygn. DGN.4.650.31.2017.KM.1 – NK:45382/17 z dnia 20 marca 2017 roku.

Należy również przypomnieć, że w sytuacji zawieszenia, odebrania czy utraty „licencji” z mocy prawa, następowało jedynie wykreślenie z odpowiedniego rejestru. Nigdy w takim przypadku właściwy minister nie żądał zwrotu wydanego świadectwa („licencji”).

W związku z powyższym dzisiaj może dochodzić do problematycznych sytuacji. Mianowicie osoba, która przed 31 grudnia 2013 roku utraciła prawo wykonywania zawodu (utraciła „licencję”) dzisiaj może próbować posługiwać się takim świadectwem i twierdzić, że ma, czy miała licencję państwową. Ponieważ rejestry zostały zamknięte i nie są dostępne w Internecie, możliwość weryfikacji istnieje jedynie poprzez analizę odpowiednich dzienników urzędowych. To jednak żmudny proces i obarczony możliwością błędu. Aby to potwierdzić jednoznacznie, należałoby zwrócić się z zapytaniem do właściwego ministra czy dana osoba figurowała w odpowiednim rejestrze na dzień 31.12.2013 roku.

Ponadto ze względu na fakt, że państwowe licencje były nadawane jedynie osobom fizycznym dzisiejsza reklama typu „licencjonowane biuro…” choć biura (firmy) nigdy nie miały nadawanych licencji może budzić mieszane odczucia.

Pomimo tego wszystkiego ciągle wiele osób posługuje się numerem licencji państwowej, choć w niektórych przypadkach może to być informacja wprowadzająca w błąd. Niestety w momencie gdy klient chce zweryfikować taką informację, a nie są to sporadyczne przypadki, to ma z tym ogromny problem.

Leszek A. Hardek
Doradca KPGN.pl
Doradca (DRN), ENF, zarządca i pośrednik
INTERCENTRUM Biuro Doradztwa i Obsługi Nieruchomości

Jeśli nabywca lokalu na rynku wtórnym akt notarialny podpisze 31/08 nie zapłaci PCC.

Nasze biuro jak co roku jest uczestnikiem akcji „bezpieczny najem” prowadzonej przez Polską Federację Rynku Nieruchomości.

Sierpień i wrzesień to każdego roku najbardziej gorące miesiące dla segmentu wynajmu. Tradycyjnie największy ruch w tym czasie generują studenci, którym nie udało się znaleźć miejsca w akademiku. Niestety nieznajomość rynku, brak orientacji w cenach oraz niewiedza na temat konstrukcji umów najmu mogą rodzić spore kłopoty przyszłym najemcom. Od czego więc zacząć, aby transakcję zakończyć sukcesem i nie przysparzać sobie dodatkowych problemów?

Polska Federacja Rynku Nieruchomości przy współpracy m.in. ze SPON Pomorza i Kujaw uruchamia ogólnopolską akcję BEZPIECZNY NAJEM. Przedsięwzięcie ma pomóc przyszłym najemcom w znalezieniu mieszkania do najmu oraz przeprowadzić ich bezpiecznie przez transakcję od poszukiwania do sporządzenia umowy o najem.

Zanim rozpoczniesz poszukiwania mieszkania do najmu:

• Określ miesięczny budżet na czynsz najmu. Może się okazać, że nie wystarczy na samodzielne wynajęcie najmniejszego mieszkania, w którym rozpoczynasz naukę. Należy rozważyć poszukiwanie pokoju lub współlokatora. Szczególnie, że oprócz czynszu najmu płaconego właścicielowi należy uwzględnić koszty mediów, internetu czy TV.
• Pamiętaj, że w większości przypadków właściciel nieruchomości wymaga min. 1-3 miesięcznej kaucji płaconej przy zawarciu umowy najmu lub przed wydaniem mieszkania.
• Uważaj na ogłoszenia „tnie mieszkanie do wynajmu”, gdzie współpraca polega na przekazywaniu adresów mieszkań za z góry pobieraną opłatę w wysokości 300-1000 zł. Najczęściej są to adresy nieaktualne, a usługa sprowadza się jedynie do przekazania adresów a nie faktycznego doprowadzenia do transakcji najmu. Taki proceder nasila się właśnie w okresie sierpnia i września i nie ma nic wspólnego z usługą pośrednictwa.

Zobacz więcej…

• Najczęściej popełniane błędy przy wynajmie mieszkania [ zobacz więcej ]…
• W Polsce mamy 3 rodzaje umów najmu lokalu mieszkalnego i ustawa o ochronie praw lokatorów ma zastosowanie w pierwszej kolejności [ zobacz więcej ]…
• Zasady rozliczania kaucji przy wynajmie mieszkania [ zobacz więcej ]…

To właśnie 30 kwietnia 1803 roku została przeprowadzona transakcja zakupu Luizjany przez Amerykanów od Francji.

W rezultacie, za kwotę 60 milionów franków (11,25 miliona dolarów) oraz anulowanie długu w wysokości 18 milionów franków (3,75 miliona dolarów; łączny koszt transakcji to zatem 15 milionów dolarów, co odpowiadało 78 milionom franków) Stany Zjednoczone nabyły od Francji tereny w Ameryce Północnej o łącznej powierzchni 2,14 milionów km². Łącznie z odsetkami, Stany Zjednoczone ostatecznie zapłaciły za tę transakcję 23 213 568 dolarów. Środki na ten cel pożyczył Amerykanom (z 6% oprocentowaniem) brytyjski Barings Bank, pomimo tego, że Wielka Brytania znajdowała się wówczas w stanie wojny z Francją.

Zakupiony teren niemal podwoiły powierzchnię ówczesnych Stanów Zjednoczonych, czyniąc z nich jedno z największych państw na świecie. Ostatecznie z zakupionych terenów powstało 13 nowych stanów USA i stanowią one niemal 25% obecnej powierzchni Stanów Zjednoczonych.

Transakcja ta jest uznawana za jedną z 3 najbardziej opłacalnych transakcji dokonanych przez amerykanów. Amerykanie zapłacili 3 centy za akr ziemi.

Pomimo skorygowania o inflację, oryginalne ceny zakupu nadal prezentują się całkiem dobrze. Suma, którą Pieter Minuit wydał na zakup całego Manhattanu, pozwoliłaby dzisiaj na kupno niecałego pół metra kwadratowego mieszkania na tej wyspie. Podobnie rzecz ma się w przypadku wschodniej Nebraski, znajdującej się w samym centrum terenów pochodzących z zakupu Luizjany. Cena gruntów rolnych wynosi tam obecnie ok. 7 tys. USD za akr. Rząd Stanów Zjednoczonych kupił w 1803 roku grunty o powierzchni około 53 milionów akrów za cenę, którą dziś trzeba by zapłacić za 100 000 akrów gruntów rolnych w Nebrasce. Wydaje się, że znowu mamy tutaj do czynienia z niezwykle sprytną inwestycją.

Historycy często twierdzą, że to dalekowzroczność rządów Thomasa Jeffersona i Ulyssesa S. Granta umożliwiła dokonanie zakupów tych ziem na niezwykle korzystnych warunkach. W rzeczywistości jednak transakcje te nie okazały się aż tak opłacalne, jak można by się spodziewać. W szczególności dotyczy to zakupu Luizjany. Jeżeli weźmiemy pod uwagę wzrost gospodarczy od 1803 roku, stopa zwrotu z tej transakcji wyniesie zaledwie około 7%. Podobnie jest z transakcją zakupu Manhattanu. W porównaniu do standardowych osiągnięć gospodarki Stanów Zjednoczonych wszystkie trzy transakcje wykazały stosunkowo przeciętne stopy wzrostu.

Leszek A. Hardek
Doradca KPGN.pl
Doradca (DRN), ENF, zarządca i pośrednik
INTERCENTRUM Biuro Doradztwa i Obsługi Nieruchomości

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami (członkowie PFRN) zapraszają wszystkich zainteresowanych na bezpłatne konsultacje dotyczące rynku nieruchomości, które odbędą się w dniu 30 marca 2023 r.

Ogólnopolska akcja „Drzwi Otwarte” organizowana jest z okazji obchodów Dnia Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami. Akcję „Drzwi otwarte” Polska Federacja Rynku Nieruchomości organizuje już po raz kolejny. Akcja DRZWI OTWARTE odbędzie się w dniu 30 marca w środę. W tym dniu, pośrednicy obrocie nieruchomościami (którzy zgłoszą swój akces) w ramach przynależności do Stowarzyszeń zrzeszonych w PFRN i wykonywanej działalności społecznej, będą oferować bezpłatne konsultacje dla wszystkich tych, którzy zainteresowani są fachową wiedzą z zakresu obrotu nieruchomościami.

W obrocie jest coraz więcej nieruchomości ze skomplikowanym stanem prawnym, lub obciążeniami, które mogą stanowić przeszkodę w ich nabyciu. Aktualna sytuacja (niespotykana do tej pory) niezmiernie skomplikowała sytuację na rynku. W rozwikłaniu tych problemów, uczestnikom rynku mogą pomóc wykwalifikowani Pośrednicy w obrocie nieruchomościami.

W poprzednich latach, nasze konsultacje w ramach akcji Drzwi Otwarte cieszyły się naprawdę dużym zainteresowaniem. Do biur nieruchomości licznie zgłaszały się osoby z zapytaniami dotyczącymi: procedur i dokumentów niezbędnych do przeniesienia własności nieruchomości, aktualnych ofert nieruchomości, sposobów zabezpieczenia transakcji i innych spraw dotyczących rynku nieruchomości. Wielu klientów dzięki fachowej pomocy Pośredników uświadomiło sobie, że przeprowadzenie transakcji tylko pozornie jest bardzo łatwe, a na drodze do szczęśliwego finału mogą pojawić się nieprzewidziane przeszkody. W tym roku spodziewamy się pytań związanych za aktualną sytuacją.

Prowadzona przez PFRN akcja ma również na celu zapoznanie się z problematyką dotyczącą samej usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz czynnościami, jakie pośrednik wykonuje przy konkretnej sprawie, z którą zwraca się klient.

Nasze biuro jest od początku stałym uczestnikiem tej akcji. Tym samym zapraszamy 30 marca br. do kontaktu z nami osobiście w siedzibie firmy:
87-100 Toruń, ul. Kraszewskiego 28
lub telefonicznie i online:
tel. +48 600 803 802, +48 604 654 044
 m.me/biuro.intercentrum

Co dla sprzedających i wynajmujących na rynku wtórnym zmienia nowelizacja?

Dalej SCHE nie sporządza się dla budynku lub lokalu (art 3, ust. 4):

1) podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
2) używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
3) przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
4) mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
5) wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2 ;
6) gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2 ∙rok).

Art. 9 ust. 2. Właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany do nieodpłatnego przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci elektronicznej, a w przypadku braku tego świadectwa, dokumentacji technicznej budynku, o której mowa w ust. 1, właścicielowi części budynku lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia przez nich wniosku

Art. 11. 1. Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:
1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.
(ust. 2, 3 uchylone)
4. Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania zgodnie z ust. 1 odpowiednio świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku.
5. W przypadku zawarcia umowy zbycia prawa własności części budynku albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo umowy najmu części budynku przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej dotyczy części budynku albo lokalu będących przedmiotem umowy.
6. Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej zgodnie z ust. 1 pkt 1. W przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania zgodnie z ust. 1 pkt 1 o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

Art. 13. W przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca tego budynku lub tej części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo podmiot działający na ich zlecenie podają w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących zbycia lub najmu budynku lub jego części wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2, wyznaczone zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15

Art. 41. 1. Kto:
1) sporządza świadectwo charakterystyki energetycznej, nie spełniając wymagań, o których mowa w art. 17, lub nie będąc wpisanym do wykazu, o którym mowa w art. 31 ust. 1 pkt 1,

2) sporządza i przekazuje jako świadectwo charakterystyki energetycznej dokument sporządzony niezgodnie z art. 4 ust.3,
3) nie wykonuje obowiązku, o którym mowa w art. 11 ust. 1,
4) nie wykonuje obowiązku, o którym mowa w art. 20 ust. 1 pkt 2 lub 3,
5) nie wykonuje obowiązku, o którym mowa w art. 23 ust. 1,
6) dokonuje kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji, nie spełniając wymagań, o których mowa w art. 24 ust. 1, lub nie będąc wpisanym do wykazu, o którym mowa w art. 31 ust. 1 pkt 2,
7) sporządza i przekazuje jako protokół z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji dokument sporządzony niezgodnie z art. 28 ust. 2 – podlega karze grzywny.

2. Tej samej karze podlega, kto dopuszcza się czynu określonego w ust. 1 pkt 3 lub 5, działając w imieniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej.

Art. 42. Orzekanie w sprawach, o których mowa w art. 41, następuje na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz. U. z 2020 r. poz. 729, 956, 1423, 2112 i 2320).

Podsumowując:

Pozostaje istniejący od 2015 roku obowiązek podawania w ogłoszeniach wskaźnika rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną itd, i dalej nie jest to obwarowane żadnymi sankcjami.

Od 28 kwietnia najemcy czy nabywcy już nie mogą, po wezwaniu sporządzić SCHE na koszty zbywcy lub wynajmującego, bo czyn ten staje się wykroczeniem i podlega karze grzywny, a SCHE mogą sporządzić jedynie na własny koszt. Jedynie przy umowie sprzedaży notariusz poinformuje strony umowy o tym fakcie, a sama ustawa nic nie wspomina w jaki sposób to ma być egzekwowane. 

Jednocześnie, po niemal 8 latach w ustawie Prawo budowlane (art. 57, ust. 1, pkt 6a) zostaje przywrócony obowiązek dołączenia przez inwestora do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie kopii świadectwa charakterystyki energetycznej, tak jak to miało miejsce w latach 2009-2014.

Jakie będą realia stosowania znowelizowanych przepisów ustawy w praktyce  [ zobacz tutaj ]   

Zgodnie z art. 675 § 1 kodeksu cywilnego po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Co to znaczy „prawidłowo używać rzecz”? W doktrynie i w orzecznictwie najczęściej przyjmuje się, że chodzi tu o takie zużycie rzeczy, które jest wynikiem zwyczajnego używania, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz celem umowy najmu.

To jednak jest przepis ogólny, a do najmu lokali mieszkalnych stosuje się w pierwszej kolejności ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (UoOPL).

Zgodnie z art. 6 ust. 1. UoOPL zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. W przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia wydania lokalu wynajmującemu po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Wynajmujący zwracając kaucję zobowiązany jest (art. 6, ust. 3 UoOPL) ją zwaloryzować. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Zgodnie z art. 6b ust. 2 UoOPL najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2. okien i drzwi;
3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
   1) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
   2) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym m.in. powinni jasno określić stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu (art. 6c). Natomiast po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw (art. 6e ust. 1), Wynajmujący może żądać także zwrotu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Do tego jednak koniecznym jest w protokole przed wydaniem mieszkania określenie stopnia zużycia tych elementów.

W związku z powyższym wynajmujący ma prawo żądać od najemców dokonania stosownych napraw. Może również wykonać je na własny koszt, a następnie zażądać zwrotu poniesionych wydatków. Trzeba przy tym jednak pamiętać, że zawsze chodzi tu o doprowadzenie lokalu do takiego stanu w jakim znajdował się on przed oddaniem go w najem danemu najemcy, ponieważ najemca odpowiada za przywrócenie lokalu do stanu w jakim go otrzymał. Tym samym wynajmujący nie ma prawa obciążać najemcy kosztami remontu, który prowadziłby do ulepszeń mieszkania.

Należy jednak zwrócić uwagę, że do najmu okazjonalnego i instytucjonalnego stosuje się jedynie art. 6, ust. 3 UoOPL więc obowiązki opisane np. w art. 6a i kolejnych należy uzgodnić z najemcą (opisać) w umowie najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego.

Podsumowując, wynajmujący ma prawo od zwaloryzowanej kaucji odliczyć nie tylko należności wynikające z tytułu najmu lokalu, ale również poniesione koszty w związku z przywróceniem mieszkania do stanu w jakim było wydane najemcy, równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego oraz może również odliczyć ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu chyba, że w umowie najmu ustalono to inaczej, ale tylko przy najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym. 

Wynajmując lokal na podstawie umowy najmu instytucjonalnego dodatkowo jeżeli w okresie trwania umowy najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, wynajmujący może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji. W przypadku zaspokojenia należnej wierzytelności przez wynajmującego z całości lub części kwoty kaucji najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości określonej w umowie najmu instytucjonalnego w terminie wskazanym w umowie najmu instytucjonalnego lub jeżeli w umowie termin taki nie został określony, w terminie wskazanym na piśmie i przesłanym najemcy przez właściciela.

W związku z faktem, że wynajmujący lokal mieszkalny zwracając po jej rozliczeniu kaucję jest ustawowo zobowiązany do jej zwaloryzowania, nasuwa się pytanie czy w trakcie trwania umowy najmu, w przypadku kiedy czynsz najmu zostanie zwaloryzowany, wynajmujący może również żądać od najemcy waloryzacji kaucji i dopłaty różnicy? Zasady waloryzacji kaucji (w przeciwieństwie do pobierania i zwrotu) nie są uregulowane w przepisach prawa i wydaje się, że ewentualne postanowienia umowne w tej sprawie będą podlegały zasadzie swobody zawierania umów (art. 353(1) KC) , co oznacza, że  „strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

Leszek A. Hardek
Doradca KPGN.pl
Doradca (DRN), ENF, zarządca i pośrednik
INTERCENTRUM Biuro Doradztwa i Obsługi Nieruchomości

W ostatnim czasie pojawiło się sporo artykułów informujących, że od 28 kwietnia 2023 roku świadectwa charakterystyki energetycznej potocznie zwane certyfikatami energetycznymi (SCHE) będą obowiązkowe przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości na rynku wtórnym i bez nich nie będzie można ani sprzedać, ani wynająć np. mieszkania. Niestety to kolejna „burza w szklance wody” i informacje nie zawsze zgodne z prawdą i stanem faktycznym.

Jakiś czas temu Andrzej Seweryn w wywiadzie dla Tomasza Lisa powiedział, że „trzeba znać historię, aby nie dać sobą manipulować dzisiaj”. Dlatego też poznajmy historię tego dokumentu aby wyjaśnić stwierdzenie, że „robione jest wiele szumu o nic”.

W 2008 roku prasa również rozpisywała się na temat SCHE, że będą miały wpływ na cenę nieruchomości, że będą obowiązkowe od 01.01.2009, że brak SCHE będzie zagrożony grzywną, itd… A jak to wszystko wyszło w praktyce? Ano tak, że wprowadzonymi przepisami do prawa budowlanego SCHE stały się obowiązkowe przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości również na rynku wtórnym, jednak nie przewidziano żadnej kary za ich brak. Co prawda ówcześnie ukształtował się fałszywy pogląd, że SCHE są obowiązkowe jedynie na rynku pierwotnym, ale wynikało to z tego, że przy zgłoszeniu nowego lub przebudowanego budynku do użytkowania inwestor musiał dostarczyć również SCHE.

Czym były i są do dzisiaj świadectwa charakterystyki energetycznej? [ zobacz tutaj ]

W 2014 roku powyższe przepisy w prawie budowlanym zostały zastąpione ustawą o charakterystyce energetycznej budynków, obowiązującą od 9 marca 2015 roku.

Zasadniczą zmianą dla sprzedających i wynajmujących, a tym samym dla pośredników w obrocie nieruchomościami był art. 11 ustawy, który stanowi (do 27 kwietnia br.), że  właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazuje odpowiednio nabywcy albo najemcy:
1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy zawarciu umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej – przy zawarciu umowy najmu.

W przypadku gdy zbywca albo wynajmujący nie wywiąże się z obowiązku, o którym mowa wyżej nabywca albo najemca może, w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy przeniesienia własności albo umowy najmu, wezwać pisemnie zbywcę lub wynajmującego do wywiązania się z tego obowiązku w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania. Jeżeli świadectwo charakterystyki energetycznej albo jego kopia nie zostaną przekazane w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania, nabywca albo najemca może, w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy w przypadku umowy najmu oraz 12 miesięcy w przypadku umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, licząc od dnia zawarcia umowy, zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt zbywcy albo wynajmującego. Istotne jest to, że nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa skierowania w terminie 14 dni ww. pisemnego wezwania o przekazanie oryginału lub kopii świadectwa.

Z kolei w art. 13 postanowiono, że w przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca tego budynku lub tej części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo podmiot działający na ich zlecenie podają w reklamie dotyczącej sprzedaży lub najmu budynku lub jego części wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową, wyznaczony zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15 ustawy.

A jak to będzie wyglądać od 28 kwietnia 2023 roku? Zmian dla kupujących i wynajmujących jest niewiele…

Dalej SCHE nie sporządza się dla budynku lub lokalu (art 3, ust. 4):
1) podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
2) używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
3) przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
4) mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
5) wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² ;
6) gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m² ∙rok).

Art. 9 ust. 2. Właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany do nieodpłatnego przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci elektronicznej, a w przypadku braku tego świadectwa, dokumentacji technicznej budynku, o której mowa w ust. 1, właścicielowi części budynku lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia przez nich wniosku

Art. 11. 1. Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:
1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.
(ust. 2, 3 uchylone)
4. Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania zgodnie z ust. 1 odpowiednio świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku.
5. W przypadku zawarcia umowy zbycia prawa własności części budynku albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo umowy najmu części budynku przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej dotyczy części budynku albo lokalu będących przedmiotem umowy.
6. Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej zgodnie z ust. 1 pkt 1. W przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania zgodnie z ust. 1 pkt 1 o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

Art. 13. W przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca tego budynku lub tej części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo podmiot działający na ich zlecenie podają w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących zbycia lub najmu budynku lub jego części wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO₂, wyznaczone zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15

Art. 41. 1. Kto:
1) sporządza świadectwo charakterystyki energetycznej, nie spełniając wymagań, o których mowa w art. 17, lub nie będąc wpisanym do wykazu, o którym mowa w art. 31 ust. 1 pkt 1,
2) sporządza i przekazuje jako świadectwo charakterystyki energetycznej dokument sporządzony niezgodnie z art. 4 ust.3,
3) nie wykonuje obowiązku, o którym mowa w art. 11 ust. 1,
4) nie wykonuje obowiązku, o którym mowa w art. 20 ust. 1 pkt 2 lub 3,
5) nie wykonuje obowiązku, o którym mowa w art. 23 ust. 1,
6) dokonuje kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji, nie spełniając wymagań, o których mowa w art. 24 ust. 1, lub nie będąc wpisanym do wykazu, o którym mowa w art. 31 ust. 1 pkt 2,
7) sporządza i przekazuje jako protokół z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji dokument sporządzony niezgodnie z art. 28 ust. 2 – podlega karze grzywny.

2. Tej samej karze podlega, kto dopuszcza się czynu określonego w ust. 1 pkt 3 lub 5, działając w imieniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej.

Art. 42. Orzekanie w sprawach, o których mowa w art. 41, następuje na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz. U. z 2020 r. poz. 729, 956, 1423, 2112 i 2320).

Co zmienia nowelizacja w praktyce dla wynajmujących i sprzedających
i jakie niesie za sobą wątpliwości?

Po niemal 8 latach w ustawie Prawo budowlane (art. 57, ust. 1, pkt 6a) zostaje przywrócony obowiązek dołączenia przez inwestora do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie kopii świadectwa charakterystyki energetycznej, tak jak to miało miejsce w latach 2009-2014.

Niezmiennie istnieje obowiązek (od 2015 roku) podawania w ogłoszeniach informacji z SCHE. Teraz jednak zakres ten zostaje poszerzony i należy (jeśli nieruchomość posiada wykonane świadectwo) podać wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną itd, ale jak nie było wcześniej, tak dalej nie jest to obwarowane żadnymi sankcjami.

Do 28 kwietnia br. najemca czy nabywca może wezwać wynajmującego lub sprzedającego do przekazania SCHE, a jeśli ten nie wykona obowiązku mogą sporządzić SCHE na jego koszt. Od 28 kwietnia najemcy czy nabywcy zrobić tego już nie mogą, bo czyn ten staje się wykroczeniem i podlega karze grzywny, a CE mogą sporządzić jedynie na własny koszt. Co istotne, to jedynie przy umowie sprzedaży notariusz poinformuje strony umowy o tym fakcie, a sama ustawa nic nie wspomina w jaki sposób to ma być egzekwowane. Przy umowach najmu zapewne stanie się to „martwym przepisem”.

Ustawa nie rozstrzyga jednoznacznie, czy kopia SCHE ma być przekazana przy np. wynajmie pokoju lub części lokalu mieszkalnego, choć ja skłaniam się po analizie przepisów ustawy do odpowiedzi, że tak, tylko czy wystarczy kopia SCHE dla lokalu czy należy SCHE sporządzić dla pokoju? W tej kwestii pojawiają się kolejne wątpliwości np. przy wynajmie podziemnego miejsca postojowego lub przy wynajmie powierzchni biurowej w budynku, który nie ma wydzielonych lokali? W przypadku miejsc parkingowych wg. mojej wiedzy nie ma możliwości sporządzenia świadectwa, ponieważ miejsca te nie są oddzielone ścinami. W przypadku powierzchni biurowych ściany już są, ale pozostaje pytanie (które można postawić przy wynajmie pokoi) co z pomieszczeniami do wspólnego użytku? Więc czy wystarczy kopia świadectwa dla  budynku (biurowiec), hali garażowej (miejsce postojowe) lokalu mieszkalnego (pokój) czy jednak wynajmujący będzie musiał sporządzać świadectwo dla konkretnej wynajmowanej części?

Można również zadać pytanie: co w sytuacji zawarcia umowy najmu krótkoterminowego?… Tutaj jednak istniejące orzeczenia sądowe wskazują, że nie jest to usługa najmu, tylko krótkotrwałego zakwaterowania, więc można wnioskować, że SCHE nie będą potrzebne.

W całym zamieszaniu w związku z nowelizacją ustawy, pojawiają się również pomysły aby w budynku postawić kapliczkę z figurką lub zawiesić krzyż, żeby można było skorzystać ze zwolnienia  (art 3, ust. 4, pkt 2)). Prawo jednak nie definiuje „miejsca kultu i do działalności religijnej”. Możemy odwołać się do uzasadnienia wyroku NSA (sygnatura akt – II SA 391/91) „miejscami kultu religijnego są miejsca, w których stale i systematycznie zbierają się wierni danej religii (wyznania) dla wzięcia udziału w nabożeństwach i innych zorganizowanych formach sprawowania kultu religijnego”. Zdaniem sądu miejscami kultu religijnego nie są kapliczki, które są wprawdzie czczone przez wiernych, ale w których (obok których) nie zbierają się oni systematycznie dla sprawowania kultu w formach zorganizowanych.

Kolejnym, chyba nie do końca przemyślanym pomysłem w nowelizacji ustawy jest sytuacja kiedy sprzedającym lub wynajmującym jest osoba prawna (np. sp. z o.o.). Odpowiedzialność za wykroczenie ponosi osoba, która popełniła czyn zabroniony pod groźbą kary (w tym wypadku wykroczenie). Czynu mogła dopuścić się jedynie osoba fizyczna; nie jest możliwe aby spółka popełniła wykroczenie, stąd spółka (jako osoba prawna) nie może zostać ukarana za popełnienie wykroczenia. Na organie prowadzącym czynności wyjaśniające spoczywa ciężar ustalenia popełnienia czynu oraz osoby dokonującej go. Jeżeli organ prowadzący czynności wyjaśniające (policja) nie ustali osoby odpowiedzialnej, nikt nie będzie mógł zostać ukarany za popełnienie tego czynu (na pewno osobą odpowiedzialną nie może być spółka z o. o.). Jednocześnie art. 41, ust. 2 określa, że karze podlega osoba działająca w imieniu osoby fizycznej czy prawnej. Możemy zatem wnioskować, że karze będzie podlegał np. pełnomocnik, co nie jest kompatybilne z przepisami kodeksu cywilnego, ponieważ wg. KC pełnomocnik dokonuje czynności prawnej ze skutkiem dla mocodawcy.

Niejasną dla mnie jest również sytuacja i rodzące się pytanie „kto popełnia wykroczenie”  w sytuacji kiedy to orzeczenie sądu zastępuję wolę i podpis sprzedającego na akcie notarialnym (umowie sprzedaży)?

W art. 11 ustawodawca posługuje się pojęciem „zbycia”. Pojęcie to jest znacznie szersze niż „sprzedaż”. Można zatem wnioskować , że przy innych umowach przeniesienia własności nieruchomości takich jak np. darowizna czy umowa dożywocia również trzeba będzie przekazać CE, ponieważ na postawie tych umów następuje zbycie / przeniesienie prawa własności. Tutaj jednak pojawiają się na stronie ministerstwa, w dziale „odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania” wyjaśnienie (interpretacja): „Świadectwo charakterystyki energetycznej należy sporządzić dla istniejącego budynku lub części budynku (lokalu) dopiero, gdy będzie on przedmiotem sprzedaży bądź najmu”. Jednocześnie art. 3 ustawy wskazuje „zbycie na podstawie umowy sprzedaży”. Oznacza to, że tylko i wyłącznie przy zbyciu na podstawie umowy sprzedaży należy przekazać SCHE. 

Niezbyt precyzyjnym przepisem jest również art. 3, ust. 4, pkt 1) dotyczący zwolnienie z obowiązku wykonania SCHE dla budynku „podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami”. Zważywszy na art. 7 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami zwolnienie na pewno obejmuje budynki wpisane do rejestru zabytków. Wydaje się również, że tym zwolnieniem objęte są również obiekty wpisane do gminnej ewidencji.

Sama ustawa nie tylko nie określa w jaki sposób wykroczenia mają być egzekwowane, ale nie daje również umocowania np. właściwemu ministrowi do wydania przepisów wykonawczych w tej materii. Nie sądzę aby SM, sąd wieczystoksięgowy, notariusz czy US gdzie trafiają akty notarialne zgłaszały ten fakt do właściwych organów w celu egzekucji przepisów ustawy (art. 41 i 42). Nie wierzę również w scenariusz, że kupującym będzie się chciało na masową skalę zgłaszać tego typu zdarzenia. Dodatkowo obowiązek przekazania przez właściciela lub zarządce SCHE lub dokumentacji budowlanej w terminie 14 dni właścicielom mieszkań, również nie jest obwarowany żadnymi sankcjami. To wszystko niestety oznacza, że od 15 lat w Polsce obowiązki dotyczące SCHE na rynku wtórnym w szczególności przy wynajmie są i będą egzekwowane sporadycznie albo wcale!

Na koniec należy jeszcze przypomnieć brzmienie art. 45. § 1. Kodeksu wykroczeń „Karalność wykroczenia ustaje, jeżeli od czasu jego popełnienia upłynął rok; jeżeli w tym okresie wszczęto postępowanie, karalność wykroczenia ustaje z upływem 2 lat od zakończenia tego okresu.

Nowelizacja wywołała „burzę w szklance wody bez powodów”, bo temat jest znany od 15 lat. Niestety to również czas masowego pojawiania się „fake newsów”, tak samo jak to miało miejsce przy wprowadzeniu RODO czy nowelizacji ustawy AML. Owszem są wątpliwości i niejasności, ale to już codzienność polskiej legislacji.

Niebawem (takie są przynajmniej zapowiedzi) każdy budynek w Polsce będzie posiadał własną klasę energetyczną na wzór tych ze sprzętu AGD (klasy od A do G). Ministerstwo rozwoju właśnie pracuje nad nowymi przepisami w tej sprawie. Zbiegło się to z decyzją KE, która wstępnie postanowiła, że od 2028 roku wszystkie nowe budynki w Unii będą musiały być zeroemisyjne, a to oznacza sporą rewolucję. Oczywiście od projektu do skutecznego wdrożenia go w praktyce jak pokazało ostatnie 15 lat droga jest jeszcze „baaaardzo daleka”.

Leszek A. Hardek
Doradca KPGN.pl
Doradca (DRN), ENF, zarządca i pośrednik
INTERCENTRUM Biuro Doradztwa i Obsługi Nieruchomości

Od 1 stycznia 2009 roku powstał obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej dla budynku oddawanego do użytku oraz dla budynku, lokalu mieszkalnego lub części takiego budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, podlegającemu zbyciu lub wynajmowi, oraz dla budynku, w którym w wyniku przebudowy lub remontu uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku. Obowiązek ten wynikał z prawa europejskiego zapisanego w dyrektywie 2002/91/WE. W polskim prawie został on wprowadzony poprzez nowelizację ustawy Prawo Budowlane, a od 2014 roku jest to ustawa o charakterystyce enregtycznej budynków, której kolejna nowelizacja wchodzi w życie 28 kwietnia 2023 roku. Świadectwo ważne jest przez okres 10-u lat, chyba że nastąpiła zmiana charakterystyki budynku w wyniku przebudowy lub remontu. Przepisy określały kto może sporządzać CE i dla jakich nieruchomości nie muszą być CE sporządzane.

Kupując lodówkę czy pralkę sprawdzamy, jaka jest jej klasa energetyczna – krótko mówiąc czy koszt użytkowania będzie wysoki, a związane z tym rachunki za prąd większe. Taka sama sytuacja jest ze zużyciem energii w domach – im starsze urządzenia i instalacje np. grzewcze oraz technologia jego budowy, tym większe nakłady energii, aby ogrzać dom. Tak można to wyjaśnić lakonicznie i w największym skrócie. 

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu, czyli energii na potrzeby ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji, a w przypadku budynków użyteczności publicznej również oświetlenia. Najbardziej widocznym w świadectwie jest wskaźnik EP, czyli wskaźnik zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną. Z uwagi na standardowe warunki brzegowe potrzebne do określenia tego wskaźnika (standardowe temperatury, dane klimatyczne, rodzaj paliwa wykorzystywany do wytworzenia energii na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej) z wartości tej nie można wnioskować o rzeczywistym zużyciu energii. Dla przeciętnego użytkownika ważny jest wskaźnik EK (energii końcowej). W praktyce EK określa ilość energii potrzebnej każdego roku do ogrzania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, a w budynkach z klimatyzacją do chłodzenia. Jeśli świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera nieprawdziwe informacje o wielkości energii wtedy jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego (o rękojmi za wady).

Niestety dla przeciętnego „Kowalskiego” świadectwa charakterystyki energetycznej (zwane potocznie certyfikatami energetycznymi „CE”) są mało czytelne w przeciwieństwie do oznaczeń na np. lodówkach i na pierwszy rzut oka niewiele mówią. 

Być może w ciągu kilku lat ulegnie to zmianie, ponieważ z zapowiedzi wynika, że w Polsce każdy budynek będzie miał swoją klasę (A-G) na wzór tych ze sprzętu AGD.

Jakie są realia wprowadzenia (ponad 14 lat temu) tych przepisów do polskiego systemu prawnego [ zobacz tutaj ]…? 

Rok 2022 był ostatnim, w którym przychody z prywatnego najmu lokalu można było rozliczyć na zasadach ogólnych. Od stycznia 2023 r. jest to możliwe tylko na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. Nowe regulacje dotyczą nie tylko nieruchomości mieszkalnych, dotyczą także wynajmu nieruchomości użytkowych.

W przypadku ryczałtu należny podatek jest wyliczany od wysokości przychodu. Koszty ponoszone przez przedsiębiorcę nie wpływają na podstawę opodatkowania, a tym samym na ostateczną wysokość podatku. Jego stawka przy najmie wynosi 8,5%, a po przekroczeniu progu przychodu na poziomie 100 tys zł. w ciągu roku 12,5%. Trzeba pamiętać, że ryczałt od najmu zgodnie ze stawką 12,5% płaci się od nadwyżki ponad 100 000 zł. Jeżeli przychód podatnika wynosi 130 000 zł, to podatek ryczałtowy do kwoty 100 tys. zł opłacany jest według stawki 8,5%, a od 30 tys. zł 12,5%. Obliczoną kwotę podatku należy wpłącać do US do 20 dnia miesiąca za miesiąc poprzedni. Po zakończeniu roku należy złożyć PIT-28.

Termin płatności ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za grudzień 2022 r. oraz za ostatni kwartał 2022 r. został określony w przepisie przejściowym ustawy „Niskie podatki”. Zgodnie z tym przepisem ryczałt za grudzień 2022 r. oraz za ostatni kwartał 2022 r. jest płatny w terminie do końca lutego 2023 r. Natomiast począwszy od rozliczenia za 2023 r. ryczałt za grudzień oraz za ostatni kwartał roku podatkowego będzie płatny do 20. stycznia następnego roku podatkowego, analogicznie jak w przypadku zaliczek opłacanych przez przedsiębiorców według skali podatkowej lub podatku liniowego.

 
Jest też pewna furtka dla osób, które muszą zmienić formę opodatkowania. Skarbówka korzystnie dla podatników interpretuje przepisy o ryczałcie. Potwierdza, że od przychodów z wynajmu prywatnego (który nie jest działalnością gospodarczą) mogą odliczyć stratę poniesioną w okresie, kiedy byli jeszcze na skali. Przyznaje, że wolno to zrobić już w styczniu, nie trzeba czekać do zeznania rocznego. Wynajmujący może więc przez jakiś czas w ogóle nie płacić podatku.

Wielu właścicieli mieszkań, w tym również ci, którzy już teraz mają prywatny wynajem na ryczałcie, nie zdaje sobie sprawy, jak ważne są zapisy w umowie najmu. Musi z nich jednoznacznie wynikać, że opłaty za media obciążają najemcę i wtedy nie będą stanowić przychodu właściciela. Jeśli natomiast w umowie nie jest zapisane, że do uiszczania opłat zobowiązany jest najemca, fiskus może uznać całą przekazaną przez niego kwotę za przychód właściciela i od niej wyliczać należny podatek.

Weryfikacja umów z najemcami i postanowienia w niej zawarte stają się istotnym elementem od 1 stycznia br. Konieczne jest wyraźne rozgraniczenie czynszu oraz opłat za media. Ważne, by sprecyzować, że koszty mediów, które fizycznie opłaca wynajmujący są zwracane przez najemcę. Tego rodzaju postanowienia pozwolą bowiem na wyłączenie tych kwot z podstawy opodatkowania i te wpłaty dokonywane przez najemcę nie będą wówczas opodatkowane. Tutaj z pomocą przyjdzie nam interpretacja indywidualna z 4 maja 2020 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.277.2022.2.EW na którą powołała się podatniczka, a jej stanowisko zostało uznane za prawidłowe (interpretacja indywidualna z 29 listopada 2022 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.770.2022.1.WS).

Problem ten nie istnieje, jeżeli to najemca sam opłaca media i wpłaca zaliczki na koszty użytkowania na konto wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. W takim przypadku powinniśmy dodatkowo kontrolować wnoszenie tych opłat przez najemcę chyba, że np. licznik za gaz czy prąd są przepisane na najemcę.