Zgodnie z art. 675 § 1 kodeksu cywilnego po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Co to znaczy „prawidłowo używać rzecz”? W doktrynie i w orzecznictwie najczęściej przyjmuje się, że chodzi tu o takie zużycie rzeczy, które jest wynikiem zwyczajnego używania, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz celem umowy najmu.

To jednak jest przepis ogólny, a do najmu lokali mieszkalnych stosuje się w pierwszej kolejności ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (UoOPL).

Zgodnie z art. 6 ust. 1. UoOPL zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. W przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia wydania lokalu wynajmującemu po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Wynajmujący zwracając kaucję zobowiązany jest (art. 6, ust. 3 UoOPL) ją zwaloryzować. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Zgodnie z art. 6b ust. 2 UoOPL najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2. okien i drzwi;
3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
   1) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
   2) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym m.in. powinni jasno określić stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu (art. 6c). Natomiast po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw (art. 6e ust. 1), Wynajmujący może żądać także zwrotu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Do tego jednak koniecznym jest w protokole przed wydaniem mieszkania określenie stopnia zużycia tych elementów.

W związku z powyższym wynajmujący ma prawo żądać od najemców dokonania stosownych napraw. Może również wykonać je na własny koszt, a następnie zażądać zwrotu poniesionych wydatków. Trzeba przy tym jednak pamiętać, że zawsze chodzi tu o doprowadzenie lokalu do takiego stanu w jakim znajdował się on przed oddaniem go w najem danemu najemcy, ponieważ najemca odpowiada za przywrócenie lokalu do stanu w jakim go otrzymał. Tym samym wynajmujący nie ma prawa obciążać najemcy kosztami remontu, który prowadziłby do ulepszeń mieszkania.

Należy jednak zwrócić uwagę, że do najmu okazjonalnego i instytucjonalnego stosuje się jedynie art. 6, ust. 3 UoOPL więc obowiązki opisane np. w art. 6a i kolejnych należy uzgodnić z najemcą (opisać) w umowie najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego.

Podsumowując, wynajmujący ma prawo od zwaloryzowanej kaucji odliczyć nie tylko należności wynikające z tytułu najmu lokalu, ale również poniesione koszty w związku z przywróceniem mieszkania do stanu w jakim było wydane najemcy, równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego oraz może również odliczyć ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu chyba, że w umowie najmu ustalono to inaczej, ale tylko przy najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym. 

Wynajmując lokal na podstawie umowy najmu instytucjonalnego dodatkowo jeżeli w okresie trwania umowy najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, wynajmujący może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji. W przypadku zaspokojenia należnej wierzytelności przez wynajmującego z całości lub części kwoty kaucji najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości określonej w umowie najmu instytucjonalnego w terminie wskazanym w umowie najmu instytucjonalnego lub jeżeli w umowie termin taki nie został określony, w terminie wskazanym na piśmie i przesłanym najemcy przez właściciela.

W związku z faktem, że wynajmujący lokal mieszkalny zwracając po jej rozliczeniu kaucję jest ustawowo zobowiązany do jej zwaloryzowania, nasuwa się pytanie czy w trakcie trwania umowy najmu, w przypadku kiedy czynsz najmu zostanie zwaloryzowany, wynajmujący może również żądać od najemcy waloryzacji kaucji i dopłaty różnicy? Zasady waloryzacji kaucji (w przeciwieństwie do pobierania i zwrotu) nie są uregulowane w przepisach prawa i wydaje się, że ewentualne postanowienia umowne w tej sprawie będą podlegały zasadzie swobody zawierania umów (art. 353(1) KC) , co oznacza, że  „strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

Leszek A. Hardek
Doradca KPGN.pl
Doradca (DRN), ENF, zarządca i pośrednik
INTERCENTRUM Biuro Doradztwa i Obsługi Nieruchomości