Art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami pkt. 3 stanowi, że: „Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa…”.

Lakonicznie więc rzecz ujmując klient otrzymuje to, co zostało uzgodnione w zawartej na piśmie pod rygorem nieważności umowie pośrednictwa.

W naszym przypadku zakres czynności zawsze jest indywidualnie uzgadniany i dostosowywany do zamawiającego oraz planowanej przez niego transakcji.

Jest wiele czynników mających wpływ na możliwość szybkiego zrealizowania oferty…

Wśród nich jako najważniejsze wymienić można:

• oczywiście sam typ nieruchomości
• jej lokalizacja
• dostępność dokumentacji
• forma zgłoszenia do biura (umowa z prawem wyłączności lub bez – umowa z prawem wyłączności daje większe możliwości prezentacji przedmiotowej nieruchomości. Daje możliwość przekazania oferty do biur współpracujących, a co najważniejsze daje możliwość wprowadzenia jej do systemu wielokrotnej wymiany ofert – MLS. Gwarancja zapłaty wynagrodzenia pozwala jednocześnie pośrednikowi zainwestować znacznie większe środki finansowe na prezentację nieruchomości oraz poświęcić jej znacznie więcej czasu i uwagi
• oraz (co wydaje się chyba najważniejsze) jej cena.

Właśnie głównie te czynniki mają decydujący wpływ na możliwość szybkiego zrealizowania oferty.

Należy szczególną uwagę zwrócić również na:

• stan nieruchomości
• porządek i wystrój
• funkcjonalność – co ma niewątpliwie wpływ na jej cenę ofertową (!)

Należy również dodać, że czynności marketingowe są tylko jednym z elementów całej i kompleksowej usługi pośrednictwa jaką świadczymy na rzecz Zamawiającego (!)

Ustawa o ochronie praw lokatorów…

Art. 19a.
1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.

4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.

6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

7.Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. Nr 200, poz. 1679, z późn. zm.3)).

Art. 19c.
1. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba, że umowa stanowi inaczej.

2. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Art. 19d.
1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

5. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

• Umowę najmu instytucjonalnego (UNI) mogą zawierać wyłącznie osoby fizyczne, prawne lub jednostki organizacyjne niebędące osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
• Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta na czas oznaczony, dłuższy niż 10 lat (art. 661, § 1 KC nie stosuje się)
• Najemca nie musi wskazywać innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji oraz nie trzeba dołączać oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, do którego może nastąpić eksmisja, o możliwości zamieszkania w nim najemcy w przypadku rozwiązania umowy najmu.
• Brak konieczności zgłoszenia UNI w terminie 14 dni umowy do US.
• Jeśli najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu (UNI) lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji.

• Umowę najmu instytucjonalnego z DDW zawiera się w formie aktu notarialnego.
• tekst w trakcie opracowania…. zapraszamy wkrótce…