Rok 2022 był ostatnim, w którym przychody z prywatnego najmu lokalu można było rozliczyć na zasadach ogólnych. Od stycznia 2023 r. jest to możliwe tylko na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. Nowe regulacje dotyczą nie tylko nieruchomości mieszkalnych, dotyczą także wynajmu nieruchomości użytkowych.

W przypadku ryczałtu należny podatek jest wyliczany od wysokości przychodu. Koszty ponoszone przez przedsiębiorcę nie wpływają na podstawę opodatkowania, a tym samym na ostateczną wysokość podatku. Jego stawka przy najmie wynosi 8,5%, a po przekroczeniu progu przychodu na poziomie 100 tys zł. w ciągu roku 12,5%. Trzeba pamiętać, że ryczałt od najmu zgodnie ze stawką 12,5% płaci się od nadwyżki ponad 100 000 zł. Jeżeli przychód podatnika wynosi 130 000 zł, to podatek ryczałtowy do kwoty 100 tys. zł opłacany jest według stawki 8,5%, a od 30 tys. zł 12,5%. Obliczoną kwotę podatku należy wpłącać do US do 20 dnia miesiąca za miesiąc poprzedni. Po zakończeniu roku należy złożyć PIT-28.

Termin płatności ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za grudzień 2022 r. oraz za ostatni kwartał 2022 r. został określony w przepisie przejściowym ustawy „Niskie podatki”. Zgodnie z tym przepisem ryczałt za grudzień 2022 r. oraz za ostatni kwartał 2022 r. jest płatny w terminie do końca lutego 2023 r. Natomiast począwszy od rozliczenia za 2023 r. ryczałt za grudzień oraz za ostatni kwartał roku podatkowego będzie płatny do 20. stycznia następnego roku podatkowego, analogicznie jak w przypadku zaliczek opłacanych przez przedsiębiorców według skali podatkowej lub podatku liniowego.

 
Jest też pewna furtka dla osób, które muszą zmienić formę opodatkowania. Skarbówka korzystnie dla podatników interpretuje przepisy o ryczałcie. Potwierdza, że od przychodów z wynajmu prywatnego (który nie jest działalnością gospodarczą) mogą odliczyć stratę poniesioną w okresie, kiedy byli jeszcze na skali. Przyznaje, że wolno to zrobić już w styczniu, nie trzeba czekać do zeznania rocznego. Wynajmujący może więc przez jakiś czas w ogóle nie płacić podatku.

Wielu właścicieli mieszkań, w tym również ci, którzy już teraz mają prywatny wynajem na ryczałcie, nie zdaje sobie sprawy, jak ważne są zapisy w umowie najmu. Musi z nich jednoznacznie wynikać, że opłaty za media obciążają najemcę i wtedy nie będą stanowić przychodu właściciela. Jeśli natomiast w umowie nie jest zapisane, że do uiszczania opłat zobowiązany jest najemca, fiskus może uznać całą przekazaną przez niego kwotę za przychód właściciela i od niej wyliczać należny podatek.

Weryfikacja umów z najemcami i postanowienia w niej zawarte stają się istotnym elementem od 1 stycznia br. Konieczne jest wyraźne rozgraniczenie czynszu oraz opłat za media. Ważne, by sprecyzować, że koszty mediów, które fizycznie opłaca wynajmujący są zwracane przez najemcę. Tego rodzaju postanowienia pozwolą bowiem na wyłączenie tych kwot z podstawy opodatkowania i te wpłaty dokonywane przez najemcę nie będą wówczas opodatkowane. Tutaj z pomocą przyjdzie nam interpretacja indywidualna z 4 maja 2020 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.277.2022.2.EW na którą powołała się podatniczka, a jej stanowisko zostało uznane za prawidłowe (interpretacja indywidualna z 29 listopada 2022 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.770.2022.1.WS).

Problem ten nie istnieje, jeżeli to najemca sam opłaca media i wpłaca zaliczki na koszty użytkowania na konto wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. W takim przypadku powinniśmy dodatkowo kontrolować wnoszenie tych opłat przez najemcę chyba, że np. licznik za gaz czy prąd są przepisane na najemcę.