W ostatnim czasie pojawiło się sporo artykułów informujących, że od 28 kwietnia 2023 roku świadectwa charakterystyki energetycznej potocznie zwane certyfikatami energetycznymi (SCHE) będą obowiązkowe przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości na rynku wtórnym i bez nich nie będzie można ani sprzedać, ani wynająć np. mieszkania. Niestety to kolejna „burza w szklance wody” i informacje nie zawsze zgodne z prawdą i stanem faktycznym.

Jakiś czas temu Andrzej Seweryn w wywiadzie dla Tomasza Lisa powiedział, że „trzeba znać historię, aby nie dać sobą manipulować dzisiaj”. Dlatego też poznajmy historię tego dokumentu aby wyjaśnić stwierdzenie, że „robione jest wiele szumu o nic”.

W 2008 roku prasa również rozpisywała się na temat SCHE, że będą miały wpływ na cenę nieruchomości, że będą obowiązkowe od 01.01.2009, że brak SCHE będzie zagrożony grzywną, itd… A jak to wszystko wyszło w praktyce? Ano tak, że wprowadzonymi przepisami do prawa budowlanego SCHE stały się obowiązkowe przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości również na rynku wtórnym, jednak nie przewidziano żadnej kary za ich brak. Co prawda ówcześnie ukształtował się fałszywy pogląd, że SCHE są obowiązkowe jedynie na rynku pierwotnym, ale wynikało to z tego, że przy zgłoszeniu nowego lub przebudowanego budynku do użytkowania inwestor musiał dostarczyć również SCHE.

Czym były i są do dzisiaj świadectwa charakterystyki energetycznej? [ zobacz tutaj ]

W 2014 roku powyższe przepisy w prawie budowlanym zostały zastąpione ustawą o charakterystyce energetycznej budynków, obowiązującą od 9 marca 2015 roku.

Zasadniczą zmianą dla sprzedających i wynajmujących, a tym samym dla pośredników w obrocie nieruchomościami był art. 11 ustawy, który stanowi (do 27 kwietnia br.), że  właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazuje odpowiednio nabywcy albo najemcy:
1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy zawarciu umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej – przy zawarciu umowy najmu.

W przypadku gdy zbywca albo wynajmujący nie wywiąże się z obowiązku, o którym mowa wyżej nabywca albo najemca może, w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy przeniesienia własności albo umowy najmu, wezwać pisemnie zbywcę lub wynajmującego do wywiązania się z tego obowiązku w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania. Jeżeli świadectwo charakterystyki energetycznej albo jego kopia nie zostaną przekazane w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania, nabywca albo najemca może, w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy w przypadku umowy najmu oraz 12 miesięcy w przypadku umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, licząc od dnia zawarcia umowy, zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt zbywcy albo wynajmującego. Istotne jest to, że nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa skierowania w terminie 14 dni ww. pisemnego wezwania o przekazanie oryginału lub kopii świadectwa.

Z kolei w art. 13 postanowiono, że w przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca tego budynku lub tej części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo podmiot działający na ich zlecenie podają w reklamie dotyczącej sprzedaży lub najmu budynku lub jego części wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową, wyznaczony zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15 ustawy.

A jak to będzie wyglądać od 28 kwietnia 2023 roku? Zmian dla kupujących i wynajmujących jest niewiele…

Dalej SCHE nie sporządza się dla budynku lub lokalu (art 3, ust. 4):
1) podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
2) używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
3) przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
4) mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
5) wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² ;
6) gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m² ∙rok).

Art. 9 ust. 2. Właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany do nieodpłatnego przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci elektronicznej, a w przypadku braku tego świadectwa, dokumentacji technicznej budynku, o której mowa w ust. 1, właścicielowi części budynku lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia przez nich wniosku

Art. 11. 1. Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:
1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.
(ust. 2, 3 uchylone)
4. Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania zgodnie z ust. 1 odpowiednio świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku.
5. W przypadku zawarcia umowy zbycia prawa własności części budynku albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo umowy najmu części budynku przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej dotyczy części budynku albo lokalu będących przedmiotem umowy.
6. Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej zgodnie z ust. 1 pkt 1. W przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania zgodnie z ust. 1 pkt 1 o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

Art. 13. W przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca tego budynku lub tej części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo podmiot działający na ich zlecenie podają w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących zbycia lub najmu budynku lub jego części wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO₂, wyznaczone zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15

Art. 41. 1. Kto:
1) sporządza świadectwo charakterystyki energetycznej, nie spełniając wymagań, o których mowa w art. 17, lub nie będąc wpisanym do wykazu, o którym mowa w art. 31 ust. 1 pkt 1,
2) sporządza i przekazuje jako świadectwo charakterystyki energetycznej dokument sporządzony niezgodnie z art. 4 ust.3,
3) nie wykonuje obowiązku, o którym mowa w art. 11 ust. 1,
4) nie wykonuje obowiązku, o którym mowa w art. 20 ust. 1 pkt 2 lub 3,
5) nie wykonuje obowiązku, o którym mowa w art. 23 ust. 1,
6) dokonuje kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji, nie spełniając wymagań, o których mowa w art. 24 ust. 1, lub nie będąc wpisanym do wykazu, o którym mowa w art. 31 ust. 1 pkt 2,
7) sporządza i przekazuje jako protokół z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji dokument sporządzony niezgodnie z art. 28 ust. 2 – podlega karze grzywny.

2. Tej samej karze podlega, kto dopuszcza się czynu określonego w ust. 1 pkt 3 lub 5, działając w imieniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej.

Art. 42. Orzekanie w sprawach, o których mowa w art. 41, następuje na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz. U. z 2020 r. poz. 729, 956, 1423, 2112 i 2320).

Co zmienia nowelizacja w praktyce dla wynajmujących i sprzedających
i jakie niesie za sobą wątpliwości?

Po niemal 8 latach w ustawie Prawo budowlane (art. 57, ust. 1, pkt 6a) zostaje przywrócony obowiązek dołączenia przez inwestora do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie kopii świadectwa charakterystyki energetycznej, tak jak to miało miejsce w latach 2009-2014.

Niezmiennie istnieje obowiązek (od 2015 roku) podawania w ogłoszeniach informacji z SCHE. Teraz jednak zakres ten zostaje poszerzony i należy (jeśli nieruchomość posiada wykonane świadectwo) podać wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną itd, ale jak nie było wcześniej, tak dalej nie jest to obwarowane żadnymi sankcjami.

Do 28 kwietnia br. najemca czy nabywca może wezwać wynajmującego lub sprzedającego do przekazania SCHE, a jeśli ten nie wykona obowiązku mogą sporządzić SCHE na jego koszt. Od 28 kwietnia najemcy czy nabywcy zrobić tego już nie mogą, bo czyn ten staje się wykroczeniem i podlega karze grzywny, a CE mogą sporządzić jedynie na własny koszt. Co istotne, to jedynie przy umowie sprzedaży notariusz poinformuje strony umowy o tym fakcie, a sama ustawa nic nie wspomina w jaki sposób to ma być egzekwowane. Przy umowach najmu zapewne stanie się to „martwym przepisem”.

Ustawa nie rozstrzyga jednoznacznie, czy kopia SCHE ma być przekazana przy np. wynajmie pokoju lub części lokalu mieszkalnego, choć ja skłaniam się po analizie przepisów ustawy do odpowiedzi, że tak, tylko czy wystarczy kopia SCHE dla lokalu czy należy SCHE sporządzić dla pokoju? W tej kwestii pojawiają się kolejne wątpliwości np. przy wynajmie podziemnego miejsca postojowego lub przy wynajmie powierzchni biurowej w budynku, który nie ma wydzielonych lokali? W przypadku miejsc parkingowych wg. mojej wiedzy nie ma możliwości sporządzenia świadectwa, ponieważ miejsca te nie są oddzielone ścinami. W przypadku powierzchni biurowych ściany już są, ale pozostaje pytanie (które można postawić przy wynajmie pokoi) co z pomieszczeniami do wspólnego użytku? Więc czy wystarczy kopia świadectwa dla  budynku (biurowiec), hali garażowej (miejsce postojowe) lokalu mieszkalnego (pokój) czy jednak wynajmujący będzie musiał sporządzać świadectwo dla konkretnej wynajmowanej części?

Można również zadać pytanie: co w sytuacji zawarcia umowy najmu krótkoterminowego?… Tutaj jednak istniejące orzeczenia sądowe wskazują, że nie jest to usługa najmu, tylko krótkotrwałego zakwaterowania, więc można wnioskować, że SCHE nie będą potrzebne.

W całym zamieszaniu w związku z nowelizacją ustawy, pojawiają się również pomysły aby w budynku postawić kapliczkę z figurką lub zawiesić krzyż, żeby można było skorzystać ze zwolnienia  (art 3, ust. 4, pkt 2)). Prawo jednak nie definiuje „miejsca kultu i do działalności religijnej”. Możemy odwołać się do uzasadnienia wyroku NSA (sygnatura akt – II SA 391/91) „miejscami kultu religijnego są miejsca, w których stale i systematycznie zbierają się wierni danej religii (wyznania) dla wzięcia udziału w nabożeństwach i innych zorganizowanych formach sprawowania kultu religijnego”. Zdaniem sądu miejscami kultu religijnego nie są kapliczki, które są wprawdzie czczone przez wiernych, ale w których (obok których) nie zbierają się oni systematycznie dla sprawowania kultu w formach zorganizowanych.

Kolejnym, chyba nie do końca przemyślanym pomysłem w nowelizacji ustawy jest sytuacja kiedy sprzedającym lub wynajmującym jest osoba prawna (np. sp. z o.o.). Odpowiedzialność za wykroczenie ponosi osoba, która popełniła czyn zabroniony pod groźbą kary (w tym wypadku wykroczenie). Czynu mogła dopuścić się jedynie osoba fizyczna; nie jest możliwe aby spółka popełniła wykroczenie, stąd spółka (jako osoba prawna) nie może zostać ukarana za popełnienie wykroczenia. Na organie prowadzącym czynności wyjaśniające spoczywa ciężar ustalenia popełnienia czynu oraz osoby dokonującej go. Jeżeli organ prowadzący czynności wyjaśniające (policja) nie ustali osoby odpowiedzialnej, nikt nie będzie mógł zostać ukarany za popełnienie tego czynu (na pewno osobą odpowiedzialną nie może być spółka z o. o.). Jednocześnie art. 41, ust. 2 określa, że karze podlega osoba działająca w imieniu osoby fizycznej czy prawnej. Możemy zatem wnioskować, że karze będzie podlegał np. pełnomocnik, co nie jest kompatybilne z przepisami kodeksu cywilnego, ponieważ wg. KC pełnomocnik dokonuje czynności prawnej ze skutkiem dla mocodawcy.

Niejasną dla mnie jest również sytuacja i rodzące się pytanie „kto popełnia wykroczenie”  w sytuacji kiedy to orzeczenie sądu zastępuję wolę i podpis sprzedającego na akcie notarialnym (umowie sprzedaży)?

W art. 11 ustawodawca posługuje się pojęciem „zbycia”. Pojęcie to jest znacznie szersze niż „sprzedaż”. Można zatem wnioskować , że przy innych umowach przeniesienia własności nieruchomości takich jak np. darowizna czy umowa dożywocia również trzeba będzie przekazać CE, ponieważ na postawie tych umów następuje zbycie / przeniesienie prawa własności. Tutaj jednak pojawiają się na stronie ministerstwa, w dziale „odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania” wyjaśnienie (interpretacja): „Świadectwo charakterystyki energetycznej należy sporządzić dla istniejącego budynku lub części budynku (lokalu) dopiero, gdy będzie on przedmiotem sprzedaży bądź najmu”. Jednocześnie art. 3 ustawy wskazuje „zbycie na podstawie umowy sprzedaży”. Oznacza to, że tylko i wyłącznie przy zbyciu na podstawie umowy sprzedaży należy przekazać SCHE. 

Niezbyt precyzyjnym przepisem jest również art. 3, ust. 4, pkt 1) dotyczący zwolnienie z obowiązku wykonania SCHE dla budynku „podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami”. Zważywszy na art. 7 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami zwolnienie na pewno obejmuje budynki wpisane do rejestru zabytków. Wydaje się również, że tym zwolnieniem objęte są również obiekty wpisane do gminnej ewidencji.

Sama ustawa nie tylko nie określa w jaki sposób wykroczenia mają być egzekwowane, ale nie daje również umocowania np. właściwemu ministrowi do wydania przepisów wykonawczych w tej materii. Nie sądzę aby SM, sąd wieczystoksięgowy, notariusz czy US gdzie trafiają akty notarialne zgłaszały ten fakt do właściwych organów w celu egzekucji przepisów ustawy (art. 41 i 42). Nie wierzę również w scenariusz, że kupującym będzie się chciało na masową skalę zgłaszać tego typu zdarzenia. Dodatkowo obowiązek przekazania przez właściciela lub zarządce SCHE lub dokumentacji budowlanej w terminie 14 dni właścicielom mieszkań, również nie jest obwarowany żadnymi sankcjami. To wszystko niestety oznacza, że od 15 lat w Polsce obowiązki dotyczące SCHE na rynku wtórnym w szczególności przy wynajmie są i będą egzekwowane sporadycznie albo wcale!

Na koniec należy jeszcze przypomnieć brzmienie art. 45. § 1. Kodeksu wykroczeń „Karalność wykroczenia ustaje, jeżeli od czasu jego popełnienia upłynął rok; jeżeli w tym okresie wszczęto postępowanie, karalność wykroczenia ustaje z upływem 2 lat od zakończenia tego okresu.

Nowelizacja wywołała „burzę w szklance wody bez powodów”, bo temat jest znany od 15 lat. Niestety to również czas masowego pojawiania się „fake newsów”, tak samo jak to miało miejsce przy wprowadzeniu RODO czy nowelizacji ustawy AML. Owszem są wątpliwości i niejasności, ale to już codzienność polskiej legislacji.

Niebawem (takie są przynajmniej zapowiedzi) każdy budynek w Polsce będzie posiadał własną klasę energetyczną na wzór tych ze sprzętu AGD (klasy od A do G). Ministerstwo rozwoju właśnie pracuje nad nowymi przepisami w tej sprawie. Zbiegło się to z decyzją KE, która wstępnie postanowiła, że od 2028 roku wszystkie nowe budynki w Unii będą musiały być zeroemisyjne, a to oznacza sporą rewolucję. Oczywiście od projektu do skutecznego wdrożenia go w praktyce jak pokazało ostatnie 15 lat droga jest jeszcze „baaaardzo daleka”.

Leszek A. Hardek
Doradca KPGN.pl
Doradca (DRN), ENF, zarządca i pośrednik
INTERCENTRUM Biuro Doradztwa i Obsługi Nieruchomości