Po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązująca definicja usług pośrednictwa określa je jako usługi „odpłatne”. Sama odpłatność usług w przeciwieństwie do przepisów obowiązujących do dnia 31.12.2013 roku znalazła się nie w definicji umowy, a w definicji samej usługi. Ta drobna zmiana ma kolosalne znaczenie związane z istnieniem odpowiedzialności „kontraktowej”.

Co więc zrobić aby ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą kontraktową, która nie będzie objęta ubezpieczeniem OC pośrednika!?

Wg. opublikowanej przez Polską Federację Rynku Nieruchomości opinii prawnej „Pozorna odpłatność (…). Sąd Najwyższy przyjął, że konstrukcja ta znajdzie zastosowanie do tych czynności prawnych formalnie odpłatnych, w których dysproporcja wartości świadczeń obu stron ma charakter rażący, jest więc na tyle istotna, że w danych okolicznościach faktycznych można uznać, że wskazana przez strony odpłatność jest niejako pozorna, zaś świadczenie drugiej strony uzyskane zostało przez beneficjenta faktycznie bez ekwiwalentu, to jest w praktyce „za darmo”, czy przynajmniej „za pół darmo”. Jako przykład rażącej obiektywnej dysproporcji świadczeń stron formalnie ekwiwalentnych wskazuje się najczęściej umowę sprzedaży za symbolicznego złotego (tak np. w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2002 r., III CKN 1312/00, wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2012 r., V CSK 542/11, wyroku Sądu Apelacyjnego Sygn. akt I ACa 1235/12). Odnosząc powyższe rozważania do umowy pośrednictwa z ustalonym wynagrodzeniem dla pośrednika w wysokości 1 zł należy przypomnieć, że umowa ta zgodnie z ustawową definicją jest odpłatna. Świadczenie jakie Zleceniodawca otrzymuje w ramach takiej umowy (przy założeniu i tak jej ustawowo minimalnego zakresu czynności pośrednictwa) to wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, najmu, dzierżawy itp. Nie sposób przyjąć, że czynności takie są warte 1 zł i że ustalone wynagrodzenia za nie na taką kwotę odpowiada nakładowi pracy pośrednika (o kosztach już nie wspominając). A zatem umowa pośrednictwa ustalająca wynagrodzenie dla pośrednika za czynności pośrednictwa na symboliczną złotówkę jest pozornie odpłatna, nie ma bowiem ekwiwalentności świadczeń pomiędzy stronami takiej umowy, a co za tym idzie nie jest umową pośrednictwa. (…)”

Odpowiedź na powyższe pytanie jest prosta: Wystarczy podpisać umowę pośrednictwa na 1 zł lub jakąś inną „śmiesznie” niską kwotę.

W takim przypadku jeśli sąd uzna, że wynagrodzenie określone w umowie jest pozorne, zawarta umowa nie będzie umową pośrednictwa i nie będzie działała ochrona ubezpieczeniowa, jednak fakt ten nie spowoduje nieważności umowy, co będzie skutkować odpowiedzialnością kontraktową i ewentualną wypłatą odszkodowania z własnej kieszeni.

Pytaniem otwartym pozostaje, czy ubezpieczyciel chcąc uniknąć wypłaty odszkodowania może chcieć próbować kwestionować zawartą umowę (pośrednictwa) podnosząc zarzut “pozorności wynagrodzenia”!?

Doradca KPGN.pl
Leszek A. Hardek
Doradca (DRN), ENF, zarządca i pośrednik
INTERCENTRUM Biuro Doradztwa i Obsługi Nieruchomości [ zobacz ]