Często możemy usłyszeć lub przeczytać, że akt notarialny jest aktem własności. Mam nadzieję, że twierdzenie takie jest jedynie tzw. skrótem myślowym. Księga wieczysta określa bowiem kto jest w danym momencie wpisany do niej w dziale II jako właściciel nieruchomości wymienionej w dziale I.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 października 2011 r., sygn. akt I OSK 430/1, Legalis nr 388073, wskazał, że stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz.U. z 2018 poz. 1916 ze zm.), księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości i w myśl art. 3 ust. 1 i 2 tejże ustawy domniemywa się, ze prawo jawne księgi wieczystej wpisane jest zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Zatem jest to podstawowy dowód na istnienie prawa własności, którego niepodobna domniemywać.

Należy pamiętać, że w razie niezgodności miedzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (art. 5 cyt. ustawy). Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W większości przypadków treść wpisów w księdze wieczystej odpowiada rzeczywistości. Kiedy dochodzi do sprzeczności? Odpowiedź na to pytanie jest ważna i warto się pokusić o jej uzyskanie. Trudno w tym miejscu wymienić wszystkie przypadki, niekiedy dość specyficzne, jednostkowe, odniosę się więc do tych najważniejszych.

Nieruchomość nabyta w drodze spadku

Najczęściej spotykanym przypadkiem jest sytuacja, gdy faktycznym właścicielem jest spadkobierca osoby wpisanej do Księgi wieczystej jako właściciel. Należy pamiętać, że spadek nabywa spadkobierca z chwilą śmierci spadkodawcy. Postanowienie sądu o nabyciu spadku z mocy testamentu lub z ustawy, jak również notarialne poświadczenie dziedziczenia to potwierdzenie nabycia własności w drodze dziedziczenia i stanowi podstawę do ujawnienia prawa w księdze wieczystej. Co prawda ustawa o księgach wieczystych i hipotece nakłada obowiązek ujawnienia swoich praw w Księdze Wieczystej prowadzonej dla właściwej nieruchomości, jednak nie przewiduje terminu ani żadnej kary za to uchybienie. Z tego powodu nie do rzadkości należy przypadek, kiedy nieruchomość sprzedaje właściciel – osoba, która nie jest ujawniona w księdze wieczystej. W tej sytuacji spadkobierca zbywając nieruchomość musi okazać notariuszowi prawomocne orzeczenie o nabyciu praw do spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia oraz zaświadczenie z Urzędu Skarbowego odnośnie do zapłacenia (zwolnienia) podatku spadkowego.

Kolejne przypadki nie są niestety już tak oczywiste i proste jak pierwszy…

Działki rolne

Kupując działkę rolną możemy spotkać się z sytuacją, w której sprzedający okazuje Akt Własności Ziemi. Były wydawane do początku lat 80-tych XX w. na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, która weszła w życie z dniem 4 listopada 1971r. (Dz.U. 27 poz.250 ze zm.) Ustawa miała uporządkować nieformalny obrót ziemią oraz uwłaszczyć rzeczywistych posiadaczy gruntów rolnych. Przewidywała ona, że od dnia jej obowiązywania, nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych będących w samoistnym posiadaniu rolników stały się z mocy prawa ich własnością, jeżeli objęli je lub ich poprzednicy w posiadanie na podstawie zawartej bez prawem przewidzianej formy umowy o przeniesienie własności (sprzedaż, zamiana, dożywocie, dział spadku, zniesienie współwłasności lub inna). Można było również z mocy prawa stać się właścicielem ziemi rolnej bez zachowania tych warunków, jeśli było się samoistnym posiadaczem gruntu pięć lub dziesięć lat. Dokumentem potwierdzającym uwłaszczenia był wydawany do 1982 roku Akt Własności Ziemi, a następnie odpowiednie orzeczenia sądowe. Znaczna część uwłaszczonych na podstawie Aktów Własności Ziemi zakładała księgi wieczyste. Zdarza się jednak, że również obecnie przedstawiane są notariuszowi oryginalne Akty. Dodać należy, że jest to najmocniejszy tytuł własności, gdyż aktualnie nie ma przepisów, na podstawie których można byłoby żądać unieważnienia lub sprostowania tego dokumentu. Konieczne jest dokładne przeanalizowanie Aktu, gdyż zdarzało się, że uprawniona osoba pozostająca w związku małżeńskim, w którym panował ustrój wspólności majątkowej nie podawała danych drugiego małżonka i z tego powodu Akt Własności Ziemi był wystawiany na nazwisko tylko jednej osoby (najczęściej mężczyzny). Pomimo takiego zapisu w dokumencie grunt rolny tam wymieniony wchodził do majątku wspólnego małżonków. Takie stanowisko zajmował konsekwentnie Sąd Najwyższy. Nie można jednak zapominać, że wymieniony w Akcie Własności Ziemi grunt mógł być odziedziczony przez jednego z małżonków i z tego powodu nie stanowił składnika majątku wspólnego.

Może się również zdarzyć, choć z uwagi na upływ czasu już sporadycznie, że przy akcie notarialnym zbycia nieruchomości przedkładane są akty nadania ziemi na mocy reformy rolnej (dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego o przeprowadzeniu reformy rolnej z 6 września 1944 r. – tj. Dz.U. z 1945, nr 3 poz. 13). Także i w tym przypadku mogło dojść do pominięcia drugiego z małżonków.

Inne nieruchomości

Jeszcze na początku poprzedniej dekady jeden z małżonków, korzystając ze środków z majątku wspólnego, mógł kupić nieruchomości do majątku wspólnego; drugi z małżonków nie musiał stanąć do aktu ani w innej formie potwierdzić woli nabycia. Małżonek – nabywca mógł złożyć do aktu oświadczenie, że kupna dokonuje do majątku wspólnego, kiedy jednak tego nie uczynił drugi współmałżonek musiał wystąpić do Sądu Wieczystoksięgowego o dokonanie odpowiedniego wpisu w KW. Niestety zdarzały się przypadki, że tego zaniechał. W konsekwencji w Księdze wieczystej jako właściciel ujawniony jest tylko, zgodnie z aktem notarialnym, tylko jeden z małżonków. Dopiero analiza aktu notarialnego pozwala stwierdzić, że nieruchomość jest współwłasnością małżeńską i należy do obojga małżonków.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

Kupno spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (SWPdLM) to najtrudniejsza transakcja na rynku ze względu na wielokrotne w przeszłości zmiany prawa, ich interpretację, a czasami bałagan w dokumentach będących w dyspozycji spółdzielni mieszkaniowej.

W przypadku zakupu SWPdLM bez księgi wieczystej sprawa wydaje się dość prosta, ponieważ faktyczną własność potwierdza zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową (SM). Podstawą nabycia do wiosny 2004 r. była zawsze decyzja SM. Pod tej dacie, kiedy już nabywca nie musiał zostać członkiem SM, co było warunkiem skutecznego nabycia prawa, mogą podstawę stanowić różne dokumenty (akt notarialny sprzedaży, darowizny, orzeczenie o nabyciu praw do spadku, itd…). Niestety w tej transakcji również można natrafić na „chochliki” z przeszłości.

1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może mieć założoną księgę wieczystą, która – wydawałoby się – powinna jednoznacznie potwierdzać, do kogo należy prawo, a więc mieszkanie. Nic bardziej mylnego. Niestety, szczególnie na początku, kiedy zmieniono prawo i dopuszczono zakładanie ksiąg wieczystych dla ograniczonych praw rzeczowych, zdarzały się przypadki wpisywania do ksiąg tylko jednego ze współmałżonków, jako że na niego był wydany przydział lokalu i tylko on był członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Tylko analiza dokumentów potwierdzających sposób nabycia pozwala stwierdzić, że wbrew temu co wynika z księgi wieczystej, prawo należy do obojga małżonków na zasadzie współwłasności (wspólności majątkowej).
2. Podobne błędy zdarzały się w sytuacji, kiedy przydział lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wydany był danej osobie przed zawarciem związku małżeńskiego, a jego przekształcenie następowało w trakcie małżeństwa przez nią zawartego. W tej sytuacji istotnym jest ustalenie, czy małżonkowie mieli zawartą umowę o rozdzielności majątkowej. Jeśli w dniu przekształcenia panował ustrój wspólności majątkowej zawsze spółdzielcze własnościowe praw do lokalu mieszkalnego, a więc mieszkanie, będzie należało do obojga współmałżonków, bez względu na to co jest wpisanego księgi wieczystej.
3. W przeszłości, przez pewien czas, aby znieść współwłasność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, np. po rozwodzie, należało dokonać znieść współwłasność przed sądem. Niestety, zdarzały się przypadki, że spółdzielnie mieszkaniowe akceptowały dokumenty sporządzone przez prawnika lub notariusza, w których, np. jeden z byłych współmałżonków zrzekał się prawa do mieszkania, i na tej podstawie uznawały, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego należy do jednej osoby i na podstawie takich dokumentów zakładane były potem księgi wieczyste. Po przeprowadzeniu dokładnej analizy wszystkich dokumentów może się niestety okazać, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w dalszym ciągu jest współwłasnością dwóch osób – rozwiedzionych małżonków.
4. Podobne sytuacje miały miejsce do wiosny 2004 roku w przypadku dziedziczenia SWPdLM. Ówcześnie spadkobiercy dziedziczący to prawo mieli obowiązek wskazać w ciągu roku, któremu z nich przypada mieszkanie. Bardzo często odbywało się to tylko na podstawie pisemnego oświadczenia spadkobierców złożonego w spółdzielni mieszkaniowej. Niestety, czynność ta nie była prawnie skuteczna, gdyż pozostali spadkobiercy nie tracili swoich praw do mieszkania, podobnie jak były współmałżonek w przypadku opisanym w pkt.3.

Opisane powyżej, to jedynie najczęściej spotykane sytuacje, w których księga wieczysta nie tylko, że nie potwierdza lecz wręcz błędnie wskazuje własność „nieruchomości”.

W praktyce możemy spotkać się również z innymi przypadkami. W takich sytuacjach, nabywcę co prawda chroni przywołana na wstępie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (pod warunkiem, że działał w dobrej wierze), ale współwłaściciel nie ujawniony w księdze wieczystej może dochodzić swoich praw i kwestionować umowę sprzedaży. Jeszcze większą ostrożność trzeba wykazać przy kupnie nieruchomość od osób rozwiedzionych lub owdowiałych, ponieważ nabywca może się narazić na roszczenia ze strony następców prawnych, np. kwestionujących ważności umowy sprzedaży.

Doradca KPGN.pl
Leszek A. Hardek
Doradca (DRN), ENF, zarządca i pośrednik
INTERCENTRUM Biuro Doradztwa i Obsługi Nieruchomości [ zobacz ]