Przed rozpoczęciem roku akademickiego trwa gorączka wynajmu mieszkań. Najczęściej w tym okresie różne strony internetowe oferują szereg porad dla wynajmujących mieszkania (zarówno właścicieli jak i najemców). Pomimo tego, że często „rady” te publikowane są na stronach – wydawałoby się godnych zaufania, niestety, jak wiele innych treści w Internecie, nie są pozbawione wad.

Warto pamiętać, że podstawową zasadę zawierania umów m.in. najmu reguluje art. 353(1) KC:

„Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

W związku z tym, że umowy najmu mieszkań w naszym kraju w przeważającej większości są zawierane z osobami fizycznymi, należy pamiętać, że do umów tych zastosowanie ma głównie ustawa o ochronie praw lokatorów. Niestety, w większości przypadków w umowach najmu pojawiają się zapisy, które są niezgodne z postanowieniami tej ustawy, a tym samym strony umowy przekraczają „swobodę zawierania umów”. Sytuacja taka powoduje, że postanowienie takie może zostać uznane za nieskuteczne, czyli strony umowy nie będą nim związane.

Jakie porady możemy najczęściej spotkać? Co jest w nich pomijane? Jakie błędy w zwieranych umowach najmu popełniają najczęściej strony umowy?

 „Wynajmując mieszkanie należy zweryfikować, czy osoba, która je oferuje jest właścicielem”.
Jeśli powyższy cytat można uznać za prawdziwy, to niestety jednocześnie należy uznać go za co najmniej niekompletny, ponieważ nie powiedziano jak należy tego dokonać, aby było to skuteczne. Bardzo często oferujący mieszkanie przedstawia jedynie akt notarialny kupna mieszkania. Niestety dokument ten jest tylko wskazaniem sposobu nabycia mieszkania i w żaden sposób nie potwierdza kto jest aktualnie jego właścicielem. W przypadku kiedy mieszkanie posiada księgę wieczystą (KW), sprawa jest prosta i wystarczy sprawdzić tylko księgę. Sprawdzając KW należy zwrócić uwagę na dział III. W dziale tym ujawnione są ewentualne służebności i prawa np. korzystania z mieszkania. Inaczej jest w sytuacji kiedy mieszkanie jest ograniczonym prawem rzeczowym i nie ma założonej KW. W takiej sytuacji potwierdzeniem będzie aktualne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej. Wypada jednak nadmienić, że niestety, ale zdarzają się przypadki gdzie KW ma błędne wpisy.
A co, jeśli oferujący jest jedynie współwłaścicielem np. kamienicy czy mieszkania? Wtedy należy sprawdzić czy jest uprawniony do samodzielnego dysponowania danym mieszkaniem albo potrzebna będzie zgoda i podpis pozostałych współwłaścicieli. Zdarza się, że właściciel jest reprezentowany przez pełnomocnika. W takiej sytuacji pełnomocnik musi posiadać stosowne upoważnienie do zawierania umów w jego imieniu. Pełnomocnictwo musi być w takiej samej formie w jakiej jest zawierana umowa najmu. Czyli teoretycznie do umowy najmu w formie pisemnej wystarczy zwykłe pełnomocnictwo. Taki dokument dla najemcy jest mało wiarygodny, dlatego też zaleca się aby pełnomocnictwo było co najmniej z podpisami potwierdzonymi notarialnie. Pełnomocnictwo musi być udzielone przez wszystkich współwłaścicieli mieszkania. Pamiętajmy, że zapisy pełnomocnictwa nie mogą być traktowane w sposób rozszerzony. Lakonicznie ujmując oznacza to, że jeśli pełnomocnik nie jest umocowany do danej czynności wprost z pełnomocnictwa to nie może jej dokonać.

„W umowie należy opisać przedmiot najmu”.
Musimy pamiętać, że oprócz samego mieszkania możemy oddać najemcy w używanie jego wyposażenie. Dokładne opisywanie wyposażenia mieszkania w samej umowie mija się z celem, dlatego strony powinny sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym należy dokładnie opisać samo wyposażenie i jego stan. Wydanie najemcy lokalu powinno się odbyć po podpisaniu przez obie strony protokołu. Również przy odbiorze lokalu po zakończeniu umowy najmu należy sporządzić protokół odbioru lokalu. Jak wskazuje art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów, przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

„Sprawdzić koszty związane z wynajęciem mieszkania”
Tylko w Warszawie powszechnym stało się podawanie całkowitej ceny wynajęcia (czynsz + koszty). W większości miast cena podawana jest jako składnik czynszu najmu plus opłaty. Większość specjalistów doradza sprawdzenie ich wysokości. Fakt, koszty te przy podobnych mieszkaniach mogą się znacząco różnić w zależności od spółdzielni, w zasobach których znajduje się mieszkanie czy w zależności od wysokości funduszu remontowego. Niestety, mało kto już wyjaśnia, że należy sprawdzić na ile osób są naliczane takie opłaty. Zaliczka na koszty czy czynsz do spółdzielni w chwili wynajęcia może być niski, ponieważ był naliczany na jedną osobę. Najemca musi liczyć się z tym, że koszty przy większej liczbie osób znacząco wzrosną. Koszty te zawierają najczęściej zaliczkę na wodę i CO, która jest naliczana na podstawie średniego zużycia w ostatnim czasie. Jeśli więc w mieszkaniu zamieszka kilka osób, to zużycie wzrośnie i opłaty również.

Przeważająca większość osób zawierających umowy najmu nie jest świadoma obowiązujących przepisów. Są przekonani, że to co zostanie zapisane w umowie jest obowiązujące dla stron umowy, które ją zawarły. Panuje również przeświadczenie, że to co nie zostało zapisane w umowie może być interpretowane (wykonane) w sposób całkowicie dowolny. Niestety tak nie jest.

Przypomnijmy najważniejsze uregulowania dotyczące umów najmu wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Kaucja – zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu mieszkania, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia mieszkania. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu mieszkania. Wiele osób zapomina, że w przypadku kiedy w trakcie trwania umowy najmu czynsz został podniesiony, to zgodnie z art. 6, pkt 3 zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Obowiązki stron umowy – w umowie najmu strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienione w art. 6a-e ustawy o ochronie praw lokatorów, jednak jeśli tego nie zrobią, stosuje się postanowienia ustawowe. Warto więc zwrócić szczególną uwagę na zapisy art. 6a i b, ponieważ tam dokładnie wskazano za jakie naprawy odpowiada wynajmujący, a za jakie najemca.

Wypowiedzenie umowy – to właśnie w tym punkcie, najczęściej całkowicie nieświadomie, strony umowy najmu popełniają błędy. Bardzo popularnym zapisem spotykanym w umowach jest zawarcie umowy najmu na czas oznaczony i jednoczesne zastrzeżenie możliwości jej wypowiedzenia z okresem np. jednomiesięcznym. Niestety takie postanowienie może zostać uznane jako przekroczenie swobody zawierania umów.

Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć jednostronnie tylko w przypadkach określonych w umowie. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego (I ACa 669/14) muszą w umowie zostać określone przyczyny takiego wypowiedzenia, w których zaistnieje możliwość jej wcześniejszego jednostronnego rozwiązania. W przypadku braku takich postanowień zapis ogólny pozbawiony jest jakiejkolwiek mocy prawnej.

Przypomnijmy jak reguluje to art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów:

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Podstawową zasadą przy wynajmie mieszkania osobom fizycznym jest stosowanie w pierwszej kolejności przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, a ewentualnie potem przepisów kodeksu cywilnego. Niestety jak doświadczenie uczy, bywa z tym różnie. Bardzo często strony umowy nie chcą przyjąć do widomości, że coś co sobie w umowie zapisały może być bezskuteczne.

Obowiązujące obecnie przepisy stawiają najemcę w uprzywilejowanej pozycji w stosunku do właściciela lokalu. Wynajmowanie mieszkania obcym osobom może wzbudzać niepokój. Dotyczy on zarówno sytuacji, w których nie będzie można eksmitować najemcy, ale również tego, że nie będzie on terminowo opłacał czynszu czy też zniszczy powierzone mu mieszkanie. Obawy te są niestety w pełni uzasadnione.

Najem okazjonalny – ustawodawca, chcąc zabezpieczyć interesy właścicieli wprowadził tzw. najem okazjonalny, który w założeniu ma wzmocnić pozycję właściciela. Po dokładnej analizie obowiązujących przepisów można dojść do wniosku, że tylko taka umowa jest w stanie stworzyć „w miarę bezpieczne warunki najmu”. Niestety, warunkując zawarcie umowy najmu dołączeniem co najmniej trzech załączników, ustawodawca w niektórych przypadkach ograniczył czy wręcz uniemożliwił stosowanie najmu okazjonalnego. Dodatkowo, jak wynika z anonimowych badań statystycznych, wiele z umów najmu nie jest zgłaszanych do Urzędów Skarbowych. Przy tej umowie jest to wymóg konieczny, aby umowa mogła zostać zakwalifikowana jako najem okazjonalny i zgodnie z art. 19b ust 2 właściciel na żądanie najemcy musi okazać potwierdzenie takiego zgłoszenia. Umowa ta wiąże się z dodatkowymi kosztami (ok. 250 zł), co również powoduje niechęć do jej zawierania w szczególności dla osób, które planują najem krótkoterminowy.

Najem instytucjonalny – to podobna forma do najmu okazjonalnego. Różnice które występują to:

1. Wynajmującym jest podmiot prowadzący działalność w zakresie wynajmowania lokali;
2. Umowa zawierana jest na czas oznaczony jednak art. 661, § 1 KC nie stosuje się;
3. Do umowy nie ma obowiązku dołączania wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji oraz oświadczenia osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, do którego może nastąpić eksmisja, o możliwości zamieszkania w nim najemcy w przypadku rozwiązania umowy najmu;
4. Kaucja – maksymalnie 3-krotność, a nie 6 krotność czynszu;
5. Brak obowiązku zgłoszenia umowy najmu do US;

Chęć zaoszczędzenia na dodatkowych kosztach – szczególnie w ostatnich latach dało się w Polsce zauważyć niechęć, głównie najemców, do korzystania z usług pośredników. To właśnie najemcy często robią wszystko (albo prawie wszystko), aby nie korzystać z usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami, a tym samym zaoszczędzić na wydatkach. Wielu osobom wydaje się, że w internecie znajdą wszystko, łącznie z prawidłowymi wzorami umów. Niestety tak nie jest i dlatego zachowanie takie jest niezrozumiałe i całkowicie nielogiczne. Zamawiając usługę w specjalistycznej firmie można (w zasadzie należy) dokładnie uzgodnić zakres czynności, jakie pośrednik musi dla nas wykonać. Jeśli pośrednik nie wykona swoich czynności prawidłowo lub się pomyli, w efekcie czego zamawiający poniesie straty, będzie mógł on uzyskać odszkodowanie z obowiązkowego ubezpieczenia. Praktyka pokazuje że ok. 70% umów najmu jest zawieranych z naruszeniem obowiązującego prawa. Ponadto 99% przypadków oszustw dotyczy transakcji zawieranych bez udziału pośrednika. Dlatego właśnie to stronom umowy najmu powinno najbardziej zależeć aby przeprowadzaną transakcję skonsultować z prawnikiem albo zrealizować z udziałem pośrednika (najlepiej osoby posiadającej licencję – takie osoby można sprawdzić w centralnym rejestrze Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości – rejestr.pfrn.pl), bo to zwiększa realnie nasze bezpieczeństwo w przeciwieństwie do porad proponowanych przez „wujka Google”  czy uzyskanych na Facebooku.

Doradca KPGN.pl
Leszek A. Hardek
Doradca (DRN), ENF, zarządca i pośrednik
INTERCENTRUM Biuro Doradztwa i Obsługi Nieruchomości [ zobacz ]