2015-11-10; Rynek mieszkaniowy po wyborach...

Autor: Leszek A. Hardek (ENF) Źródło: icm

« Powrót

Polski rynek nieruchomości jest jak młody obywatel, który odziedziczył spadek z długami. Przed wyborami politycy szafują często kontrowersyjnymi i nierealnymi pomysłami: „mieszkanie dla wszystkich”, „działki za złotówkę”. Do dobrobytu nie da się jednak dojść na skróty. Przed wyborami politycy chętnie sięgają po pomysły, które mają „polepszyć” sytuację na rynku nieruchomości. To dość nośny temat także tegorocznej kampanii wyborczej. Skąd się bierze ta polityczna aktywność?

Rynek nieruchomości jest jedną z najważniejszych dziedzin każdej gospodarki narodowej. Polski rynek nieruchomości dźwiga na sobie bagaż poprzedniego systemu. Jest trochę jak młody obywatel, który odziedziczył spadek z długami. Niestety przez 26 lat funkcjonowania w warunkach wolnorynkowych nikt (żadna opcja polityczna będąca u władzy) nie rozwiązała odziedziczonych problemów. Niestety brak jest również stałej polityki mieszkaniowej. Dotychczasowe pomysły, często formułowane pod presją czasu, będące reakcją na potrzeby danej sytuacji czy chwili, jak pokazała praktyka przynoszą odwrotne efekty. Niektóry z tych pomysłów jak choćby ustawa o ochronie praw lokatorów czy najnowsza nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wręcz ograniczają konstytucyjnie chronione prawo własności. Dlatego też m.in. rynek nieruchomości jest łakomym kąskiem dla polityków w szczególności w okresie przedwyborczym. Pojawia się wtedy cała masa najróżniejszych pomysłów bardzo często oderwanych od rzeczywistości i mocno kontrowersyjnych. Bardzo łatwo jest szafować hasłami typu „mieszkanie dla wszystkich” czy „działki za złotówkę”. Wiele pomysłów i rozwiązań na pierwszy rzut oka może wydawać się całkiem dobrymi. Jednak „diabeł tkwi w szczegółach” i dopiero kiedy je poznamy będzie można odpowiedzieć na pytanie czy są dobre, czy są realne i jaki wpływ mogą mieć na sam rynek nieruchomości.

Weźmy pod uwagę kilka propozycji z kampanii wyborczej zwycięskiej partii.

  • wprowadzenie rozwiązań ustawowych, które dadzą możliwość obrony polskiej ziemi, by nie wyprzedawać jej na inną działalność,
  • dla osób o średnich dochodach proponowany jest program budowy mieszkań na wynajem, które docelowo mają przejść na własność lokatorów. Założenia? Banki komercyjne, na zasadach wspólnie z rządem ustalonych, mają partycypować w finansowaniu budowy mieszkań na wynajem. Te mają powstać na działkach przekazanych z publicznego zasobu (za symboliczną opłatą). Same nieruchomości mają być zbudowane relatywnie tanio – założenia mówią o przeciętnym koszcie metra na poziomie 2,5 tys. zł. W pomyśle tym widać wiele analogii do programu TBS,
  • równolegle proponuje się też wprowadzenie kas mieszkaniowych. Mają one nie tylko zająć się zbieraniem pieniędzy, ale też budową mieszkań na wynajem. Finansowanie ma pochodzić od banków, z emisji papierów dłużnych, a ponadto pieniądze mają być zbierane przez przynajmniej 3 lata od osób, które chciałyby zostać najemcami mieszkań,
  • wśród propozycji jest również uproszczenie procedur budowlanych. Niewielkie bloki mieszkalne mają być budowane na podstawie zgód budowlanych. Uproszczeniu miały by być poddane też procedury podziału i odrolnienia działek na terenach wiejskich o ile ziemia ma niższą przydatność rolniczą.


Pierwsza propozycja już ujrzała światło dzienne i budzi wiele kontrowersji łącznie z pytaniami o zgodność z Konstytucją. Drugą trudno dziś oceniać w sposób wiarygodny, ponieważ wciąż jest w niej wiele niewiadomych. Nie ma pewności czy banki w ogóle będą zainteresowane finansowaniem, czy uda się zaprojektować dobrej jakości budynki, których budowa kosztować będzie do 2,5 tys. zł /m kw.? Czy uda się zaangażować środki unijne do uzbrojenia działek budowlanych? Jakie będą progi dochodowe, które pozwolą korzystać z programu? Na pierwszy rzut oka wydaje się ta propozycja mało realna, ponieważ sama budowa dzisiaj nie licząc infrastruktury to koszt powyżej 3 tys, zł / m. kw. Podobnie jest w trzecim przypadku - z oceną także będzie trzeba poczekać na gotowy projekt ustawy, niemniej jeśli oferta będzie atrakcyjna cenowo z łatwością można sobie wyobrazić sytuację, w której chętnych będzie znacznie więcej niż dostępnych lokali. Musimy również pamiętać, że np. typowe niemieckie kasy działają w oparciu o stałe stopy procentowe a, w takim przypadku mogą występować problemy ze stabilnością tej instytucji. W ostatnim przypadku do zmian doprowadził już obecny rząd. Ułatwił on procedury budowlane na zasadzie zgłoszenia, a nie pozwolenia na budowę.

Przed wyborami można głosić rzeczy czasem odległe od realnych i trzeba wziąć poprawkę na te wszystkie propozycje. Nie ma dróg na skróty do powszechnego dobrobytu, jak chcą politycy w kampaniach wyborczych. Musimy pamiętać, że rachunek za to wszystko zostanie nam ostatecznie zawsze wystawiony.

Musimy też pamiętać, że większość kryzysów na rynku nieruchomości była wywołana przez nieodpowiedzialnych polityków i chciwy biznes. Gdybyśmy rozumieli i pamiętali doświadczenia kryzysów ekonomicznych, to by ich po prostu nie było. Politycy byliby bezrobotni, nie byłoby też wielkich fortun. Budowa systemu finansowania mieszkań to skomplikowany problem. Historia kryzysów na rynku nieruchomości, w tym ostatniego, pokazuje, że jak byśmy nie tworzyli takiego systemu, to połączenie chciwości prywatnych banków z głupotą lub nieodpowiedzialnością polityków jest w stanie zbankrutować każdy system.

Rozwinięty i dobrze funkcjonujący rynek to również bezpieczeństwo obrotu. Wymaga to dobrych regulacji i związanych z nimi instytucji, a zwłaszcza sprawnej rejestracji praw własności i wszystkich obciążeń, gwarantujących to bezpieczeństwo. Wreszcie potrzebna jest dobra informacja o rynku oraz specjalistyczne usługi wspomagające ten rynek, świadczone na wysokim poziomie. W naszych realiach trudno jest zachować wysoki poziom takich usług w sytuacji kiedy doprowadza się do tak nieodpowiedzialnej deregulacji zawodów obsługujących ten rynek.

Osobiście bardzo boje się tzw. „przełomowych programów mieszkaniowych”, ponieważ jako podatnik wiem, że na pewno za nie słono zapłacę, a kto skorzysta bardziej deweloperzy czy banki to tylko kwestia tego jak będą zbudowane i czy będzie to dopłata do kredytu czy mieszkania bezpośrednio.




« Powrót

Dane teleadresowe

ul. Kraszewskiego 28; 87-100 Toruń
tel./fax: (+48) 56-654.04.44, 56-654.09.99
infolinia gsm: (+48) 600 803.802 poczta@intercentrum.com.pl

sj expert pfrn