2009-12-20; nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów...

Autor: Leszek A. Hardek Źródło: intercentrum

« Powrót

Kolejna, jednak chyba mało udana próba poprawy kontrowersyjnej ustawy...
W dniu 17 grudnia 2009r. po ponad 8 latach funkcjonowania sejm uchwalił po akceptacji poprawek senatu kolejną już nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Najważniejszą zmianą jest uchylenie w art. 3 ust 1 (tzw. najmu okazjonalnego) a dodanie rozdziału 2a „najem okazjonalny”.

Jeśli w uchylonym ustępie 1 artykułu 3 mieliśmy dość ogólny zapis, że:
„W razie oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1–3, art. 13 i art. 18 ust. 1 i 2”
to aktualnie mamy:
Art. 19a. 1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.
4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.
6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
7. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. Nr 200, poz. 1679, z późn. zm.3)).
Art. 19b. 1. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
2. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1.
3. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 19c i 19d ustawy oraz art. 1046 § 41 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.4))
Art. 19c. 1. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba, że umowa stanowi inaczej.
2. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Art. 19d. 1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
2. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
4. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku
załącza się:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.
5. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Art. 19e. W przypadku dokonania zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1, do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1 – 3, art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3, art.
13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a – 19d.”


Co wynajmującym daje ta zmiana ?... Obawiam się, że w praktyce daje ona niezbyt wiele ! dlaczego ?... Praktycznie jedyną różnicą jest to, że na postawie nowych przepisów będzie można dokonać eksmisji lokatora. Będzie można ..... no tak, ale należy zwrócić uwagę ile nowych warunków trzeba spełnić, aby to w ogóle było możliwe. Należy dołączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego (art. 19a.2.1) oraz oświadczenie właściciela lokalu z podpisem notarialnie potwierdzonym (art. 19a.2.3). I tutaj zaczną się schody. Pierwszym, choć nie tak dużym problemem jest fakt, ze zawarcie takiej umowy najmu będzie się wiązało z dodatkowymi kosztami za sporządzenie oświadczenia oraz za potwierdzenie podpisów. Sam ten fakt, gdyby oczywiście takie postępowanie przyjęło się na rynku może nie byłby zbytnio uciążliwy jednakże wymóg art.19a ust 2 pkt 3 może dla wielu osób być nie do spełnienia. Proszę zadać sobie pytanie ile osób będzie w ogóle w stanie dysponować takim oświadczeniem właściciela innego lokalu ?!. Niestety tylko część ! Bo kto się zgodzi przyjąć na swoje mieszkanie rodzinę, znajomych nie mówiąc już o osobach trzecich, które może będą musiały się wyprowadzić z dotychczas zajmowanego lokalu mieszkalnego z powodu zaległości płatniczych. I ten właśnie wymóg uważam, że będzie najtrudniejszy do spełnienia przez wielu najemców a czasami wręcz nie realny !.

Warunkując zawarcie umowy najmu dołączeniem co najmniej trzech załączników ustawodawca w praktyce znacznie ograniczył możliwość stosowania najmu okazjonalnego. Faktem jest, że ustawodawca tą nowelizacją dał wynajmującym nowe możliwości jednakże uważam, że znacznie ograniczył ilość przypadków jej zastosowania. Dodatkowo jak wynika z anonimowych badań statystycznych wiele z umów najmu nie jest zgłaszanych do Urzędów Skarbowych. Przy najnowszej propozycji jest to wymóg konieczny, aby umowa mogła zostać zakwalifikowana jako najem okazjonalny i zgodnie z art. 19b ust 2 właściciel na żądanie najemcy będzie musiał okazać potwierdzenie takiego zgłoszenia...

I na koniec należy koniecznie zadać jeszcze jedno pytanie dotyczące brzmienia art. 19a, ust 2, pkt 3 (oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu). Czy oznacza to, że najemca posiadający jakby nie było tytuł prawny do lokalu (bo umowa najmu takim tytułem niewątpliwe jest) też będzie mógł złożyć wymagane tym przepisem takie oświadczenie... ?. Jeśli tak, to aż strach myśleć do jakich "paranoidalnych" sytuacji może to prowadzić... ?

W takiej sytuacji możemy powiedzieć, że "zamienił stryjek siekierkę na kijek" a samą nowelizację będzie można odnotować jedynie w statystykach, ponieważ uważam, że nowelizacja ta żadnej „wielkiej rewolucji” na rynku najmu lokali mieszkalnych nie przyniesie !.

A na koniec jeszcze jeden przykład polskiej rzeczywistości czy raczej "paranoi" legislacyjnej. Oto właśnie omawiana powyżej ustawa jeszcze nie weszła w życie, ba nawet nie została opublikowana a już media informuję o kolejnych zmianach przygotowywanych tym razem przez ministerstwo gospodarki...
zobacz więcej...>>



« Powrót

Dane teleadresowe

ul. Kraszewskiego 28; 87-100 Toruń
tel./fax: (+48) 56-654.04.44, 56-654.09.99
infolinia gsm: (+48) 600 803.802 poczta@intercentrum.com.pl

spon pomorza i kujaw